古洞核心區 長實大贏家 擁近百萬呎地 七成可建中密度私宅

《明報》2013年8月4日

【明報專訊】發展局上月公布最新新界東北發展區修訂,聲稱規劃並沒理會地皮持有人身分,亦不知發展商名單,本報近日偵查發現,發展區內古洞北區核心地段,現時大地主原來為長實集團,它坐擁近100萬呎地皮,其中約七成被劃作「中密度」私人住宅地皮(R2),地皮既大,位置又佳,可算是今次古洞發展的大贏家。

此外,長實自1992年購入的地皮(詳見另稿),大多本來只處於「低密度」住宅地段中,但經發展區修訂後,地積比由2倍增至3.5倍,變成處於「中密度」住宅地段,估計樓面增加約100萬平方呎,保守估計收益可增逾10億元。

地皮低密度變中密度 估計可增收10億

發展局和長實均沒有就有關「低密度」地皮變成「中密度」作明確解釋或回應,有議員及團體就表示,政府若不詳細解釋地積比更動出自何因,難免惹人明益地產商之質疑。

明報調查鐵路站附近約150公頃土地

本報是次調查,是以古洞北鐵路站(計劃興建)東出口為中心,再以半徑700米,計算出一個大約150公頃的範圍,當中包含大約700個地段,規劃署早前說,未來古洞北八成人口將居於鐵路站旁,同時,發展商若手持4萬呎以上地皮,便可換地發展住宅。

在這約700個地段中,長實持有約97萬方呎地盤面積的農地,是本報計算範圍中最大的單一私人業主,也較當地侯氏原居民所佔約68萬方呎的祖地,多出一大截。而且,長實的地皮位置,大多處於政府打算發展為「中密度」的規劃住宅地段中(見圖),相比其他私人大地主手持的古洞地皮,不少處於公營房屋或公共設施的規劃中,長實地皮位置明顯較佳。

擁地多過原居民 長實:地皮涵蓋多種用途

長實回應本報查詢時,未有承認或否認所擁地皮是否達97萬方呎,只表示長實的地皮分佈於發展區內不同部分,有關地皮涵蓋多種(不僅是住宅)規劃用途,長實正就政府公布的計劃作研究。

根據政府7月最新修訂的圖則,政府把2010年規劃中劃作「低密度住宅」的用地,全改為「中密度住宅」,地積比由2倍增至3.5倍。此舉也令長實等所持地皮的地積比顯著提升。而本報計算長實的97萬方呎「地盤面積」中,約70萬方呎原為「低密度住宅」,現已全變成「中密度住宅」。

公共專業聯盟政策召集人黎廣德表示,經上述修訂,估計可令長實最少多建105萬方呎「樓面面積」;若扣除補地價及建築等成本,長實每方呎樓面可能多賺1000元,保守計算可多賺10億元。

古洞北除了長實,其餘四大投資者尚包括建生國際吳繼泰家族、霍英東家族、恒基相關人士等(見圖)。恒基發言人稱,不會反對政府將恒基地皮收回作公共用途。

議員質疑「明益」地產商 促政府解釋

發展局回應稱,有關私人地皮補地價的準則與處理一般個案無異,而據修訂的圖則,被劃作發展資助及私人住宅的政府土地比重相若。但局方對今次提升私人地皮地積比的原因,未有多加解釋。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出,增加地積比當然會增加可售樓面,然而發展商能否獲利,尚要視乎未來發售時市况。立法會發展事務委員會成員胡志偉表示,上述做法難免令外界有「明益」地產商之感,未來規劃應改回由政府自行收地。反對香港被規劃行動組成員陳劍青批評,政府增加個別地皮地積比,容許長實成為「大贏家」,等同送錢,做法令人難以接受。

明報記者 鄭穎瑩 田青青

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