恒地270萬呎納目標範圍 東北發展 90萬呎可換地 四叔大豐收

蘋果日報  2013年8月23日

【本報訊】李兆基(四叔)新界「大茶飯」逐漸曝光,恒基地產(012)昨日首次披露,旗下合共約270萬平方呎地皮獲劃入新界東北發展區,其中90萬平方 呎地皮符合條件可原址換地發展,市場預期,雖然旗下三分二新界東北地皮將遭政府收回,但手上地皮仍足可興建兩個港灣豪庭,加上旗下農地或可以市價入賬,恒 地錢途仍然無限。
記者:鄧偉忠 林志光

港府上月初公佈新界東北新發展區規劃,放棄以傳統收地方式發展,容許公私合營進行發展,令多間擁有大量農地土儲的發展商如恒地、新地(016)及新世界 (017)等,可以補地價方式原址換地參與發展。

足夠興建兩個港灣豪庭

恒地旗下粉嶺北及古洞北合共270萬平方呎地皮,已經獲得劃入新界東北新發展區,集團昨日首次披露,其中約180萬平方呎地皮,則會由政府收回,集團可獲 取現金補償,只有90萬平方呎地方符合條件,可以在原址換地自行起私樓發展。
恒地管理層昨日在分析員會議中坦言,今次新界東北規劃是集團新界發展的一個突破。
據了解,恒地預期新界東北地皮建築地積比率可達5至6倍,手上地皮可建築樓面面積逾500萬平方呎,相當於足夠興建超過兩個港灣豪庭。
法 巴董事總經理及房地產研究主管李偉烈分析指,恒地多年來一直希望推動政府發展新界新市鎮,倘今次新界東北規劃能落實,雖然區內約三分二土地遭收回,但仍可 收回較土地成本高的現金補償,加上預期東北發展起動後,地皮將可以市值入賬,屆時集團資產值將會大幅增加。

三分二回收土地獲補償

事實上,按現時政府收回新市鎮土地補償金額為每平方呎最低約948元,恒地未來即使退回180萬平方呎農地,恒地套現估計超過17億元,至少可獲利約7至 8億元,加上退地安排至2015年才會完成,相信屆時換地補價會進一步上升。
花旗早前已發表報告指出,恒地旗下農地很大機會被劃入公私營混合住 宅,該行假設換地價為平均每方呎2,000元,預期恒地相關農地平均每方呎樓面資產淨值會提高約1,000元,如果一半農地獲准變為住宅用地,以地積比率 6倍計算,相關農地則可令集團資產淨值增加約90億元。
訊匯證券行政總裁沈振盈坦言,換地方案對恒地有利,除因為收地補償金額肯定較土地成本高外,倘若旗下地皮無法發展,恒地亦「得物無所用」,倘若日後恒地旗下農地可以市值入賬,更可令資產值進一步增加。
根 據恒地披露,現時新界農地土儲達4,300萬平方呎,意味今次新界東北規劃僅佔集團農地土儲不足一成,市場預期,洪水橋將會是下一個農地轉換區,而恒地亦 是該區大地主,擁有農地面積達550萬方呎。

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