城市結構大重組(二):新界西

作者:脫苦海,原文刊於http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/%E5%9F%8E%E5%B8%82%E7%B5%90%E6%A7%8B%E5%A4%A7%E9%87%8D%E7%B5%84-%E4%BA%8C-%E6%96%B0%E7%95%8C%E8%A5%BF-233748614.html

現時屯門元朗兩區,人口已經超過100萬,最大的轉變是交通全面提升,西鐵直通九龍,又有西部通道直達蛇口及前海,2016年更有屯門西繞道,以及海底隧道直達大嶼山機場及東涌,到時大家就不會懷疑新界西的交通是否方便。

在新界西內部,存有屯門站四周的屯門市中心,以及元朗大馬路兩旁的元朗市中心,究竟未來新界西的商業重心是否兩者之爭?還是會有異軍突起?讓筆者分析這兩個市中心的形勢:

屯門的城市發展局限在九徑山和青山之間的狹長地,市中心的用地幾已用罄,唯有靠重建舊樓或改建工廈,即使屯門站也是拆卸新發邨而建成,而新建的住宅要向北建在藍地,或者沿南部的青山公路。

元朗則有大量土地可供發展,而且未來3-5年有很多新樓落成,人口大增可期,重要性越來越高,當人人都以為將軍澳新供應多的時候,和元朗比就是小巫見大巫:

新界北正在興建或發展項目

決定一個城市的結構,並不是人口的多寡,亦不單純看交通,否則個個港鐵站都有機會,又或者,元朗有B1、B2去深圳灣福田,而屯門只得B3系列去深圳灣,是不是表示屯門一定輸實?

真正決定性的因素是商業活動以及產業,因為這些才是決定地價的關鍵因素。那麼怎樣看兩地的商業活動分佈?屯門站早已形成了一個大型的商場群組,加上 西部通道落橋位在屯門藍地,所以近年食盡自由行旅客的商業價值。元朗大馬路則以街舖為主,雖然多年來元朗人口大增,但商業面積卻沒有同步增加,要等待元朗 站的商場群組在幾年後成型,但那時元朗人口又會增加十萬,相信食盡當地的消費後,都無餘力做其他生意。

結果屯門和元朗,有商業活動的不夠地,大把地的不夠商業活動,雙方似乎難分難解,而且還有一個大變數,就是洪水橋新市鎮的發展。

洪水橋位置剛好在兩個市中心之間,已預留位置興建西鐵站,政府已有發展計劃,更有建議由洪水橋站興建鐵路接駁深圳機場,大家可以從以下這幅構想圖看看洪水橋未來的發展:

那麼洪水橋有沒有機會成為全新的新界西商業重心區呢?筆者認為現時言之尚早,不單只因為洪水橋新發展區仍未確認,而且發展需時,可能十多廿年後還未成型呢!

所以務實的想法是:屯門站一帶仍然將會在十年廿年內保持商業重心的地位,而屯門站對面的巴士廠一帶全面作商業發展後,相信更加強化這種隋性,即是整個新界西的人要不就出九龍或到深圳消費,要不就直接乘車到屯門市中心。到洪水橋萬事俱備時,都已經是下一代人的事了!

而元朗將繼續發展住宅項目,未來人口超過沙田也不出奇,不過最多都只會成為屯門或者深圳的後花園,最佳的地位也只是一個後勤的支援基地。而正由於元朗地大,未來也會有很多大中型發展目,將會成為區內中產階層的恩物。

至於高級住宅,將會是依靠優美寧靜的居住環境,能符合這些條件的地方,就只有屯門南部的海景地帶,以及新田公路兩旁的綠化地帶。

當然不能漏了產業,現時區內的工業區,只有屯門站對岸一帶有重建潛力,以及現時橫洲一帶政府將半推半就發展公營房屋,朗屏站一帶將成為工貿和平民住宅混合區。

在十多廿年內,新界西的城市結構將會變為:

商業重心:屯門站一帶

交通樞紐:洪水橋站

工貿區:屯門西、元朗橫洲及唐人新邨

高級住宅:屯門青山公路及元朗新田公路

中級住宅:各大中型屋苑

平民住宅:舊樓、村屋、公屋及居屋

至於他日洪水橋的發展如何,就交給下一代人去決定。

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