東北613 行動的前因後果

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Ming Pao Daily News
P03 | 周日話題 | By 朱凱迪 | 2014-06-15

立法會財委會新界東北前期撥款審議,跟二○○九至二○一○年的反高鐵撥款抗爭,何等相像。倡議者都是透過經年的持續鬥爭,把一個本來在主流意識中已有定見的事情,重新問題化;公眾都是透過傳媒看到大規模衝擊,首先把結論鎖定在「香港愈來愈亂和失控」,之後才慢慢鬆動。然而,公眾意識改變之慢,與政治機器與推土機之快, 對比鮮明—— 過了四年,香港市民才擦亮眼睛看清高鐵之「大鑊」,但也無人敢輕言停工止蝕。星期五的衝擊立法會行動導致財委會被迫休會,也只是令更龐大的新界東北利益分贓集團,稍微撼動了一下。

「撼動了一下」換來的,是警察報復式地毆打和恐嚇被捕示威者、各級高官和保皇黨議員的暴力譴責、還有發展局在Facebook製作新的反駁文宣。可以說是兩年來,四處奔走的新界東北村民招來最熱鬧的「招呼」。二○一二年起,東北三區村民和支援者組成聯盟投入抗爭,保衛家園和鄉郊環境,可是,除了二○一二年九月在上水舉行的數千人「諮詢會」和發展局長陳茂波在古洞北囤地自肥得到較大關注外,反對運動一直波瀾不興。

政府急忙申請三億前期工程撥款村民之後像被牽着鼻子一樣捱過明知是假諮詢的法定程序:去年年中動員市民反對東北的環評報告;年底在全港擺街站,為反對城市規劃委員會通過東北的規劃圖,收集了四萬多個反對意見。到今年五月,城規會尚未通過東北規劃圖,政府就急忙到立法會申請三億元的前期工程撥款,包括詳細設計和土地勘測。村民組織很清楚,如果前期撥款通過,東北計劃將成既定事實,因此在五月二日財委會開會審議撥款之前,一早已經部署這場議會內外的抗爭。

五月二日、五月十六日、五月三十日、六月六日、六月十三日,新界東北前期撥款審議,連星期五在內,已經經歷了五次會議。村民組織的希望是,當議員盡力在議會內審議,向政府質詢,來聲援的市民會愈來愈多,從而對政府產生壓力。村民組織和支援團體下了很大苦功,事前聯同支持村民的議員辦公室,一起研究新界東北計劃的問題,並撰寫上千條的動議。可是,頭四次審議只有很少普通市民到場聲援,來的都是村民和核心的支持者。村民組織每次都要租旅遊巴,從新界東北千里迢迢把老村民送到金鐘,經費用盡了,村民也累了,組織不止一次瀕臨放棄邊緣。

相信前企業高層維護公眾利益?

議員和村民互相支撐的那幾次財委會,不應稱為「拉布」,因為保皇黨提倡的所謂「有效率的審議」,實際上就是不去挑戰議會的不平等結構、官員和議員跟議案之間的利益衝突,以及不去深究議案本身的細節。這幾次財委會的審議裏,公眾可以知道,雖然政府不斷吹噓新界東北是解決未來住屋問題的關鍵,可是公營房屋佔地僅三十六公頃,即整個發展區範圍的6%;公眾可以知道,政府官員在立法會內公然說謊,否認曾經進行東北區內的業權調查,反而更加清楚,政府設定持有四千平方米以上的地主可以就地發展的政策,是諮詢地產業界的委員會後得出的結果,證實了透過發展向地產商輸送利益的指控;公眾可以知道,當計劃徹底破壞原有社區和環境時,政府原來沒有區內長者數目的資料,所以根本不打算照顧他們的特殊需要,沒有想好令失去農地的農友得以復耕的方案,連村民的「公屋原區安置」也是假的,因為當第一期公屋落成之日,村民早已全部被逼遷四散。

另外,面對香港這個半民主半威權的政體,每次在立法會的認真審議都必然上升至對議會不民主體制及制度暴力的醒悟。

比起四年前反高鐵,香港特區政府和立法會的狀况如今更加不堪。四年前負責推銷方案的運輸及房屋局長鄭汝樺,政務官出身,公眾甚至反對者基本上相信她不會涉及貪腐或為了延後利益而賣力推動高鐵。

四年後梁振英政府的發展局,非政務官出身的局長陳茂波不斷被揭發與所推動政策有利益衝突,龜縮至今,今年年初政府找來馬紹祥當副局長取代波叔到立法會應戰,但此君上任前是全球最大工程顧問公司AECOM 的亞太區副主席,任內和在東北囤積農地的地產商有多項生意來往,而政府土木工程拓展署在一月至今短短幾個月,已經批出價值接近三千萬的顧問合約予AECOM。儘管其利益申報表幾乎「一片空白」,但在爆出許仕仁貪污案後,市民是否真的能靠這些身陷利益集團幾十年的前企業高層維護公眾利益?

至於立法會財委會,主席一職由民主黨的劉慧卿換成身陷三重利益衝突(中銀高層、港鐵董事和新鴻基旗下公司數碼通董事)的銀行界功能組別議員吳亮星,其主持會議方式的橫霸已廣為報道,在此不贅。

絕對的權力使人絕對腐化

那六月十三日的衝擊立法會行動是什麼一回事?第一,那是迫不得已的行動。正如東北村民組織和支援者在前一日發表的聲明〈立會不是堡壘撤回東北計劃〉: 「真正出現危機的不是『立法會的保安』,而是立法會本身。由保皇黨透過不平等選舉制度控制的立法會,對北京和財閥馬首是瞻,罔顧市民利益,一幕幕荒腔走板的鬧劇已經氣得市民忍無可忍……梁振英和保皇黨議員對『佔領立法會』誠惶誠恐,是因為深知自己正在僭奪市民的政治權力,道理不在他們一邊──面對着這樣一個爛議會,全世界敢於挑戰專制的人民,不單止有權在大堂內示威,更有權進入議場,阻止不公義的僭政繼續運作。

「新東北計劃前期撥款的審議,已經將立法會帶到被市民『名副其實地佔領』前的臨界點。特區政府要避免市民在任何可能的情况中受傷,只有一個方法,就是順應民意和大多數直選議員的立場,馬上撤回新界東北計劃。」行動的原因很清楚,因為吳亮星在星期五晚決定阻止議員提問及提出臨時動議,讓保皇黨實行「少數壓制大多數」的議會暴力,如果要阻止議會暴力,村民和市民除了行動起來,沒有其他方法。

第二,電視畫面很激烈,但行動不是為了搗亂、不是為了發泄怒氣,不是為了襲擊任何人。行動的目的也很清楚,就是進入議會,阻止會議繼續進行。

行動帶來了打壓,也創造了新的形勢。市民最容易接收到的信息就是激烈的電視畫面,我們的責任是讓市民看到與激烈的行動對立的制度暴力,看到香港的社會矛盾如何被既得利益集團推向臨界點。新界東北計劃的問題,歸根結柢是一個權力的問題。「絕對的權力使人絕對腐化」,特區政府從殖民政府承繼了對於土地的絕對控制權,於是它才可以背逆全世界民主城市的慣常做法,動輒將數以百計公頃有上萬人居住幾十年的區域圈出,然後聯合所有既得利益集團,包括囤積農地的地產商和新界原居民地主,將原有社區消滅,再規劃成空間被高度壟斷的市鎮。

把握住這一點,市民就可以看懂,新界東北和香港民主發展的緊密關係,也明白為何立法會現在會成為主要戰場。簡單來說,新界東北這種龐大開發計劃可以長驅直進,關鍵的條件就是不民主的政制。

當財委會因為行動暫停後,幾百名示威者重新聚集在立法會門前集會,後來任由警察包圍、抬走、拘捕。那個情景令我十分感動,也想起過去一年多來, 「佔領中環運動」宣傳的公民抗命意識。這幾百位示威者,出於對香港的關切,無私地行動起來,而且敢於面對行動的後果,包括被警察無理毆打,在此艱難的時勢推動香港民主運動,需要的不就是這種義無反顧的行動力和勇氣嗎?

(作者為土地正義聯盟執委,東北三區村民組織支援者)

文 朱凱迪

審東北發展撥款 陷膠着

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Apple Daily
A06 | 港聞 | 2014-05-03

【本報訊】立法會財務委員會昨日審議有關新界東北發展的撥款陷入膠着。民主派議員質疑財委會主席吳亮星有利益衝突,要求吳不要主持會議,但吳不斷以自覺沒有問題拒絕泛民要求,泛民一度想終止議案,但遭建制派否決,吳亮星之後更多次阻撓泛民就撥款提問。

質疑主席涉利益衝突

人民力量陳志全在會上指新鴻基在新界東北有土地,質疑吳亮星是新鴻基轄下數碼通的非執董,可能有利益衝突問題,認為吳不宜主持會議。人力陳偉業、新同盟范國威和社民連梁國雄亦覺得有問題,要求立法會法律顧問作出解釋。

不過吳亮星未有讓法律顧問解釋,更揚言自己「冇問題」,「家係我主持會議,我認為利益申報問題同我冇直接關係」,范國威隨即提出終止待續議案,但在建制派議員壓倒性反對下被否決,審議撥款期間,泛民議員不斷追問當局有關撥款的問題,吳竟一度阻止議員發問,直至工黨張超雄質問:「你按咩規則禁止議員發言?我都未問你點知我重複?」吳才稍為收斂,到昨晚財委會會議結束,仍未能表決撥款申請。

另外,百多名新界東北不同村落的村民在立會外請願,希望議員否決撥款,發展局副局長馬紹祥於財會上表明不會不遷不拆,又以未來十年需興建的47萬個房屋單位,要求財委會通過撥款。

東北滅村 政府被抨偷步申款

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Apple Daily
A10  |   港聞  |   2014-02-26

【本報訊】東北滅村勢在必行,立法會昨天討論政府申請款3.4億元在新界東北推行前期工程堪察及詳細設計,在建制派護航下獲通過支持,稍後交立法會財務委員會審議。多名泛民議員批評,政府在城規程序未完成便申請撥款是想製造既定事實,逼城規會通過。

發展局副局長馬紹祥在會上表示,東北計劃最終會提供六萬個單位,現時申請的前期工程撥款主要為8月展開土地堪察及詳細設計,並於2018年展開土地平整工程。

多名泛民議員批評政府偷步,工黨張超雄指,城規會就東北發展收到逾四萬份申述意見,九成反對計劃,質疑若城規會否決計劃會浪費公帑。

村民擬阻止恒基探土

馬紹祥回應指,政府過去在安達臣道等規劃中都有同時進行規劃程序和前期工程。若不同時進行,發展計劃會令最終入伙時間推遲更多。

此外,粉嶺北居民指摘恒基在未通過城規程序便在去年底在馬屎埔一帶進行土地鑽探堪察,由去年11月底先在荒地進行,至近日開始準備在仍耕種的農田動土。馬寶寶農場更表明會與村民阻止恒基的探土機進入農場。恒基指,探土是為了在展開土地規劃前掌握更多土地狀況的資料,探土工程5月完成。

東北發展被批「偷步」 規未批 申3.4億研究勘測

明報, 2014-02-19, http://news.sina.com.hk/news/20140219/-3-3192613/1.html

城規會就新界東北新發展區的諮詢明日截止,將於本年中審議。另邊廂,發展局將向立法會財委會申請3.4億元撥款,就古洞北及粉嶺北首批地盤作詳細設 計研究及勘測,範圍包括石仔嶺及馬屎埔等。發展局強調是按一貫程序進行,但有關注團體批評政府在城規會未審批下,涉嫌偷步展開研究,是漠視民意及向城規會 施壓。

地政總署上月已於粉嶺北及古洞北凍結人口登記,發展局下一步計劃在粉嶺北及古洞北首批地盤,進行前期工地詳細設計研究及勘探。發展局 發言人表示,若申請撥款順利,最快8月展開研究,並於2018年展開主要建造工程,料首批地盤提供1.6萬個住宅單位,包括1.29萬個公營房屋及 3100個私樓單位,容納4.65萬人。

發展局:按一貫做法申前期研究

首批 研究地皮面積約62公頃,包括位於古洞北石仔嶺護老院附近,鄰近擬建古洞鐵路站;以及粉嶺北馬屎埔一帶等。政府並研究擴建石湖墟污水處理廠,以及提供土地 重置當區服務嚴重傷殘及弱智人士的「可愛忠實之家」。對於環評顯示古洞北未來擬建公屋地皮含高含量「砷」,當局稱會透過前期研究以確定「砷」的具體分佈及 緩減方法,並指「砷」屬泥土天然存在,不會因為「砷」令建屋不可行。

團體批向城規施壓損公信力

發言人說,雖然城規會仍未審批新界東北規劃,但政府是按一貫做法同步申請前期研究撥款,以壓縮工序,「一般不會等到完成所有法定規劃後才展開研究,否則整個發展會拖延很長時間」。發言人強調,最終仍會按城規會審批後的規劃方案進行工程。

粉嶺北農民及居民聯席發言人卓佳佳認為,村民訴求是不遷不拆,但政府卻漠視村民意願,並已預設城規會通過規劃,有偷步之嫌,做法極不合理,「慣常程序唔代表無問題」。

公共專業聯盟研究委員會召集人黎廣德指出,一般小型或爭議較小的工程,政府的確可壓縮程序,但新界東北規劃受社會關注,政府此舉等於視城規會是橡皮圖章,損害城規會公信力,並有向城規會施壓之嫌。

黎廣德:小工程方可壓縮程序

另 外,施政報告提出合共改劃150幅地皮作住屋用途,為應付土地改劃工作,發展局建議增設4名首長級職位,包括一名副秘書長常設職位,以及3個至2019年 止的編外職位;並建議增聘220個非首長級職位予屋宇署、土木工程拓展署、規劃署等不同政府部門;每年薪酬開支料2.2億元。

東北新發展區大綱修訂拍板

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Hong Kong Economic Journal
A09  |   地產  |   周六地產專題  |   2013-12-07

政府逐步落實新界東北新發展區的發展計劃,昨日城規會同意規劃署就新界北區多幅大綱圖提出的修訂建議,以反映新界東北未來發展的土地用途,預計最快可在年底前刊憲及供公眾提交申述等,正式進入城規程序。

最快年底前刊憲

規劃署昨日向城規會提交一系列的大綱圖修訂,主要關於古洞北和粉嶺北相關大綱圖,包括修訂地皮用途和重新修訂大綱圖的界線,以配合兩新發展區的範圍。

城規會發言人表示,城規會委員對區內劃作「商貿及科技園」和「研究與發展」的用地較關注,表示兩類用地分別位於古洞北的南端和北端,建議接近距離或整合,以增發展彈性。

規劃署在會上則指出,兩類用地的規劃意向不同,研究用途較靜態,其北端的位置也可望與河套區等有協同效應;商貿用途則希望創造多元性的工作環境,故會加入零售和酒店等,且有關用地貼近青山公路,未必可作住宅用途。

另外,有委員則建議區內可自設焚化爐,政府則表示暫未有此計劃,但若未來環境局等認為有需要,由於區內有十多幅「政府、機構或社區」用地未有特定預留用途,可考慮作相關用途。有關大綱圖未來將刊憲供公眾提交申述和意見,當局預計,最快可望年底前刊憲。

土地利益發展觀 拖香港後腿

經濟日報 – 2012823日星期四上午6:48

【經濟日報專訊】新界東北新市鎮發展計劃遇強大阻力,在紛擾的表象外,更深層的是過去十多年困擾香港向前的兩大矛盾,即土地利益與發展觀的矛盾。梁振英政府要重拾香港速度,就必須化解此難題,市民亦要思考香港應走怎樣的發展道路。

新界東北發展 利益力深

政府意將新界東北發展成容納十五萬人口的新市鎮,惟此計劃在本月底結束公眾諮詢前,遭新界村民與保育人士等反對。表面上是權與保育問題,背後實涉千絲萬縷的土地利益,與市民發展觀的深層次矛盾。

其一,土地利益涉兩方面,一是發展商,港府雖堅持統一收地再作規劃,惟地商仍積極收地,圖逼政府改變計劃,重拾市場導向以賺最大利潤;二是新界鄉紳村民,無論是出於保留原有生活模式,還是賠償的實利,都致力反對政府。

正因土地利益龐大,發展商與新界鄉民勢與政府進行漫長角力,甚或藉權與保衞鄉村等議題,以輿論向政府施壓,令收地變成曠日持久的攻防戰。

港府要打好此仗,既要做好諮詢與賠償安置,更重要是爭取市民支持,才能有足夠民意作後盾,與利益群體周旋。

其二,是本港社會發展模式與方向的矛盾。如何平衡保育與發展,一直是香港開發新土地的大難題,發展新界東北大片土地,難阻可想而知。惟現時暴露的深層次矛盾,還有如何看待中港經濟融合。

對外界將發展新界東北與本港「被規劃」掛鈎,政務司長林鄭月娥昨強調,發展東北是要滿足本港人口與房屋需求,並不存在被規劃問題。但新界東北新市鎮接鄰未來的中港邊境特區,關係到如何更有效地利用這些地區,擴大中港合作,故從長遠發展來看,確不只是單純的土地供應問題。

近年中港深化融合引起不少副作用,如雙非嬰、推高樓價、文化衝突等,激起民間反彈;但香港必須面對的現實是,經濟與社會若要有更大發展空間,加強中港融合無可避免。到底香港應畫地為牢?還是膽大心細,設法在推動進一步中港合作之時,盡力減少副作用?

被規劃與保育 民眾有疑慮

當然,最大責任的是港府,須提出通盤發展策略,而非零碎藍圖,徒令市民憂心。惟市民亦需深思香港的發展方向,避免因噎廢食。

上述兩大矛盾,不但是發展新界東北的障礙,更是近十多年來香港發展的最大絆石。上任以來風雨不息的梁振英政府如何化解此兩大矛盾,是對其政治手腕與能量的極大考驗。

恒地 長實 新世界 東北發展大贏家 逾四成土地座落私人發展區

蘋果日報  2013年8月26日

【本 報訊】梁振英政府力推新界東北以公私營合作模式發展,保守估計是涉及近3,000億元的超龐大利益。《蘋果》過去兩個月對新界東北住宅發展區域逾 1,500個地段查冊,審視區內土地業權分佈,發現四大發展商已瓜分逾552萬呎地,其中恒基地產、長實和新世界有逾四成土地座落私人發展區,可換地自行 發展,單是恒地估計就坐收300億元;但新鴻基地產將被政府大規模收地,僅不足一成地可換地發展,成為競逐東北的大輸家。
記者:林偉聰

新界東北發展區總面積達614公頃,當中54公頃(即約580萬平方呎)被劃作私人發展住宅區及綜合發展區,若土地業主在這些區域持地超過4,000平方 米(約4.3萬呎),即可申請原址換地及自行發展。

9發展商瓜分700萬呎地

本報統計新界東北發展區中規劃作私人住宅區、綜合發展區、居屋、公屋、及部份其他用途等將作新發展的區域土地業權,撇除祖傳地皮的原居民,發現有九個取得 換地入場券的大業主,瓜分了近700萬呎的地皮,他們在私人發展的區域亦持253萬呎地,約佔總數43%。九個業主包括恒地、長實、新世界及新地四大發展 商;中型財團建生國際及晶苑集團、還有律師行、地區人士和剛好座落在住宅區的竹棚公司。
恒地是整個新界東北的大地主,在本報統計範圍中持有逾 233萬呎地,遠遠拋離第二位的新地逾90萬呎;當中單在粉嶺馬屎埔就有204萬呎,古洞北則有28萬呎地。本報估計恒地在兩區共有102萬呎地落入可換 地發展的私人發展區,佔持地總數44%,比恒地上周公佈的90萬呎更高。
恒地1997年起透過多間中介公司在馬屎埔收地,在區內四個高密度及兩個中密度住宅區都符合換地發展條件,即使政府在新修訂方案將附近兩地段改劃作公屋,仍無阻恒地雄霸粉嶺。
至於在古洞,雖然恒地只持有28萬呎,但剛好座落於未來古洞站旁的綜合發展區,估計區內持有6.2萬呎地,足夠在古洞換地發展分一杯羹。在粉嶺及古洞「雙贏」,難怪恒地管理層在上周的業績分析員會議中指新界東北規劃是集團新界發展的一個突破。
長 實則成為古洞北大贏家,長實在古洞北核心發展區持地逾112萬呎,大部份是92、93年間向侯氏原居民低價購入,約四成二、即48萬呎座落於區內三個中密 度發展區並符合換地條件。該三區原被劃作低密度發展,但最新修訂為中密度區,料可以3.5倍地積比發展,可建樓面面積達168萬呎。
著名律師行高李葉亦有約17.8萬呎地皮夾雜在長實地皮之間,該律師行過去代長實、新世界等多間發展商買地,但暫未能證實高李葉在古洞的地皮是否替長實購入。

新地發展機會少成輸家

新世界發展雖在四大發展商中持地最少,只在粉嶺北石湖新村一帶持有65萬呎地,但在規劃上卻是贏家,逾48%地皮座落私人發展區,冠絕四大。建好但一直不 發售的「鬼屋」原本只得0.4地積比,最新修訂雖將部份地段劃作居屋,但餘下地段則提升至6倍地積比的高密度住宅區。由於區內其他地段都屬官地,將來新世 界可向政府購入,合併發展成大型屋苑。
市場一直指新地在東北的地皮集中在粉嶺北天平山村一帶,記者查冊發現,該區有逾140萬呎地由瑞鳴投資及協 旭兩間公司持有,協旭股東羅尚燕及陳詠欣曾擔任多間新鴻基集團附屬公司的董事;瑞鳴股東則為原居民廖駿駒,他收購得來的地皮,部份已轉售予協旭,估計兩間 公司就是新地在當區收地的中介,但新地未有回應。
雖然新地持地面積僅次恒地,但發展機會就遠不及對手,統計新地地皮分佈,僅得9.4%、約13萬 呎落入私人發展住宅區,比率遠低於其他發展商。該13萬呎地散落在三個中密度住宅區,但只得一個住宅連商業區的持地量超過換地門檻,換言之持地逾百萬呎的 新地,最終可能只發展新界東北一個小區,成為最大輸家。

恒地270萬呎納目標範圍 東北發展 90萬呎可換地 四叔大豐收

蘋果日報  2013年8月23日

【本報訊】李兆基(四叔)新界「大茶飯」逐漸曝光,恒基地產(012)昨日首次披露,旗下合共約270萬平方呎地皮獲劃入新界東北發展區,其中90萬平方 呎地皮符合條件可原址換地發展,市場預期,雖然旗下三分二新界東北地皮將遭政府收回,但手上地皮仍足可興建兩個港灣豪庭,加上旗下農地或可以市價入賬,恒 地錢途仍然無限。
記者:鄧偉忠 林志光

港府上月初公佈新界東北新發展區規劃,放棄以傳統收地方式發展,容許公私合營進行發展,令多間擁有大量農地土儲的發展商如恒地、新地(016)及新世界 (017)等,可以補地價方式原址換地參與發展。

足夠興建兩個港灣豪庭

恒地旗下粉嶺北及古洞北合共270萬平方呎地皮,已經獲得劃入新界東北新發展區,集團昨日首次披露,其中約180萬平方呎地皮,則會由政府收回,集團可獲 取現金補償,只有90萬平方呎地方符合條件,可以在原址換地自行起私樓發展。
恒地管理層昨日在分析員會議中坦言,今次新界東北規劃是集團新界發展的一個突破。
據了解,恒地預期新界東北地皮建築地積比率可達5至6倍,手上地皮可建築樓面面積逾500萬平方呎,相當於足夠興建超過兩個港灣豪庭。
法 巴董事總經理及房地產研究主管李偉烈分析指,恒地多年來一直希望推動政府發展新界新市鎮,倘今次新界東北規劃能落實,雖然區內約三分二土地遭收回,但仍可 收回較土地成本高的現金補償,加上預期東北發展起動後,地皮將可以市值入賬,屆時集團資產值將會大幅增加。

三分二回收土地獲補償

事實上,按現時政府收回新市鎮土地補償金額為每平方呎最低約948元,恒地未來即使退回180萬平方呎農地,恒地套現估計超過17億元,至少可獲利約7至 8億元,加上退地安排至2015年才會完成,相信屆時換地補價會進一步上升。
花旗早前已發表報告指出,恒地旗下農地很大機會被劃入公私營混合住 宅,該行假設換地價為平均每方呎2,000元,預期恒地相關農地平均每方呎樓面資產淨值會提高約1,000元,如果一半農地獲准變為住宅用地,以地積比率 6倍計算,相關農地則可令集團資產淨值增加約90億元。
訊匯證券行政總裁沈振盈坦言,換地方案對恒地有利,除因為收地補償金額肯定較土地成本高外,倘若旗下地皮無法發展,恒地亦「得物無所用」,倘若日後恒地旗下農地可以市值入賬,更可令資產值進一步增加。
根 據恒地披露,現時新界農地土儲達4,300萬平方呎,意味今次新界東北規劃僅佔集團農地土儲不足一成,市場預期,洪水橋將會是下一個農地轉換區,而恒地亦 是該區大地主,擁有農地面積達550萬方呎。

古洞核心區 長實大贏家 擁近百萬呎地 七成可建中密度私宅

《明報》2013年8月4日

【明報專訊】發展局上月公布最新新界東北發展區修訂,聲稱規劃並沒理會地皮持有人身分,亦不知發展商名單,本報近日偵查發現,發展區內古洞北區核心地段,現時大地主原來為長實集團,它坐擁近100萬呎地皮,其中約七成被劃作「中密度」私人住宅地皮(R2),地皮既大,位置又佳,可算是今次古洞發展的大贏家。

此外,長實自1992年購入的地皮(詳見另稿),大多本來只處於「低密度」住宅地段中,但經發展區修訂後,地積比由2倍增至3.5倍,變成處於「中密度」住宅地段,估計樓面增加約100萬平方呎,保守估計收益可增逾10億元。

地皮低密度變中密度 估計可增收10億

發展局和長實均沒有就有關「低密度」地皮變成「中密度」作明確解釋或回應,有議員及團體就表示,政府若不詳細解釋地積比更動出自何因,難免惹人明益地產商之質疑。

明報調查鐵路站附近約150公頃土地

本報是次調查,是以古洞北鐵路站(計劃興建)東出口為中心,再以半徑700米,計算出一個大約150公頃的範圍,當中包含大約700個地段,規劃署早前說,未來古洞北八成人口將居於鐵路站旁,同時,發展商若手持4萬呎以上地皮,便可換地發展住宅。

在這約700個地段中,長實持有約97萬方呎地盤面積的農地,是本報計算範圍中最大的單一私人業主,也較當地侯氏原居民所佔約68萬方呎的祖地,多出一大截。而且,長實的地皮位置,大多處於政府打算發展為「中密度」的規劃住宅地段中(見圖),相比其他私人大地主手持的古洞地皮,不少處於公營房屋或公共設施的規劃中,長實地皮位置明顯較佳。

擁地多過原居民 長實:地皮涵蓋多種用途

長實回應本報查詢時,未有承認或否認所擁地皮是否達97萬方呎,只表示長實的地皮分佈於發展區內不同部分,有關地皮涵蓋多種(不僅是住宅)規劃用途,長實正就政府公布的計劃作研究。

根據政府7月最新修訂的圖則,政府把2010年規劃中劃作「低密度住宅」的用地,全改為「中密度住宅」,地積比由2倍增至3.5倍。此舉也令長實等所持地皮的地積比顯著提升。而本報計算長實的97萬方呎「地盤面積」中,約70萬方呎原為「低密度住宅」,現已全變成「中密度住宅」。

公共專業聯盟政策召集人黎廣德表示,經上述修訂,估計可令長實最少多建105萬方呎「樓面面積」;若扣除補地價及建築等成本,長實每方呎樓面可能多賺1000元,保守計算可多賺10億元。

古洞北除了長實,其餘四大投資者尚包括建生國際吳繼泰家族、霍英東家族、恒基相關人士等(見圖)。恒基發言人稱,不會反對政府將恒基地皮收回作公共用途。

議員質疑「明益」地產商 促政府解釋

發展局回應稱,有關私人地皮補地價的準則與處理一般個案無異,而據修訂的圖則,被劃作發展資助及私人住宅的政府土地比重相若。但局方對今次提升私人地皮地積比的原因,未有多加解釋。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出,增加地積比當然會增加可售樓面,然而發展商能否獲利,尚要視乎未來發售時市况。立法會發展事務委員會成員胡志偉表示,上述做法難免令外界有「明益」地產商之感,未來規劃應改回由政府自行收地。反對香港被規劃行動組成員陳劍青批評,政府增加個別地皮地積比,容許長實成為「大贏家」,等同送錢,做法令人難以接受。

明報記者 鄭穎瑩 田青青

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梁振英割地賣港 擬設3.4億呎免簽區服侍內地人

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Apple Daily
A01  |   要聞  |   頭條  |   2012-08-22

【本報訊】上任未夠兩個月的特首梁振英,已急不及待策動中港一體化大計。梁的智囊組織一國兩制研究中心透過左派報章「放風」,透露政府計劃在邊境開放禁區上,設立容許內地人免簽證入境的「邊境特區」,並將新界東北三個新發展區併入邊境特區或變成「附庸區」,為邊境特區提供商業、居住和消閒等配套功能,整個區域面積達3億4,300萬平方呎,相等於半個香港島。民間團體炮轟梁振英將香港土地「割讓」給大陸,破壞一國兩制,出賣港人。

記者:黃偉駿梁德倫王家文

新界東北新發展區規劃如箭在弦,與此同時,本港邊境禁區未來兩年內將陸續開放,預計釋出2,400公頃、相當於24個銅鑼灣的大片土地。中共喉舌《大公報》昨刊出梁營智囊、一國兩制研究中心助理總研究主任方舟的專訪,大談「邊境特別發展區」計劃。

邊境特區享特殊政策待遇

方舟透露,香港在未來五年內,會把開放的邊境禁區打造成「邊境特區」,重點發展高科技產業及零售業,並容許內地人免簽證進入邊境特區購物消費,及在保安、交通方面享特殊政策待遇,料可帶來上千萬內地人流;而近日鬧得沸騰的新界東北發展區,則可為邊境特區提供住宅配套,預計可容納15萬人口。文章又引述消息人士指,計劃涉及免簽政策,需要中央審批,預料會由港澳領導小組負責協調。

一國兩制研究中心早在2010年8月已曾發表「香港邊界禁區發展策略」研究報告,提倡中港一體化。該報告由方舟領導的小組撰寫,建議內地人可免簽證在邊境特區逗留七天,並提出要在邊境特區與本港其他區域連接的邊界增設口岸,應付邊境特區的內地旅客前往本港其他地區的需要。

報告當時又建議,將新界東北三個新發展區與邊境特區一同規劃,其中坪輋/打鼓嶺併入成為「邊境特區」一部份;而粉嶺北及古洞北,則改變成儼如附庸區的「配合發展區」,為邊境特區提供商業、住宅及消費等功能。邊境特區連同三個附庸區總面積近3,200公頃(約3億4,300萬平方呎),相等於近半個香港島。本報昨致電一國兩制研究中心聯絡方舟,至截稿前未有回覆。

政府最新公佈的新界東北新發展區諮詢文件中,也透露整個規劃是配合國家發展和改革委員會的方向,包括將坪輋/打鼓嶺內36公頃的特殊工業區,發展檢測及認證、創新科技及環保產業等。發展局昨表示,現時未有擬定計劃設立邊境特別發展區。

「表明一國兩制毋須存在」

政府大力發展新界東北,數以千計生於斯,長於斯的非原居民慘成犧牲品。坪輋村民代表李葆恆批評,整個計劃是荒謬絕倫,不合情及不合理。

反對香港被規劃行動組成員陳劍青指,該計劃構思將整個邊境禁區及新界東北的規劃變成滿足內地人需要及消費,完全沒有顧及本港真正有需要的產業,也沒有照顧低下階層需要的經濟模式。

他炮轟港府若落實成立邊境特區,「其實係將香港一部份土地割畀內地殖民,如果呢種內地人可以自出自入嘅模式出現,已經間接表明咗一國兩制毋須存在」。時事評論員林和立認為,邊境融合變相令特區的地理範圍減少,令人擔心香港加速大陸化,在政治和文化層面削弱一國兩制。他稱發展邊境經濟「未知係咪一定好事」,因為開放自由行後已炒高本港樓價,負面影響也逐步浮現。

時事評論員劉銳紹表示,港府須小心處理免簽證事宜,坦言本港邊境禁區已成「深圳後花園」,變成「特區中的特區」。他贊成中港兩地經濟融合,「但政治唔需要結合,一定要緊守」,且前提是在邊境發展的醫療、教育等產業需以港人為依歸,「如果只係照顧內地發展同利益,係另一種失衡,大家要打醒十二分精神」。