政府公然欺騙立法會 隱瞞曾進行新界東北業權調查

文:土地正義聯盟,原刊《香港獨立媒體》,2014年6月12日,連結:http://www.inmediahk.net/node/1023554

政府公然欺騙立法會 隱瞞曾進行新界東北業權調查

政府公然欺騙立法會
隱瞞曾進行新界東北業權調查
涉以百億計的利益輸送

佔地超過600公頃的新界東北發展計劃,政府採用所謂「加強版新市鎮」模式發展,容許佔地超過4000平方米的地主,當土地座落於規劃作私人發展的 地帶,可向政府申請直接發展。「4000平方米直接發展」的政策被指是向囤積農地的四大地產商度身訂造。官員不止一次在立法會財委會上否認事先知道區內業 權狀況,以證明政府沒有考慮地產商的利益。土地正義聯盟最近得悉,政府早於2008-2009年期間,已委託顧問公司進行區內業權調查,詳細掌握地產商控 制的土地面積及位置。

在上星期五的財委會會議上,工黨立法會議員張超雄就政府是否進行業權調查,跟官員有以下對答:

○ 張超雄:「政府有沒有曾經請顧問,或者自己曾經做過,新界東北既業權調查,有定無?4000平方米呢個條件,我想睇下政府係規劃的過程中,有無做過業權調查?」
● 規劃署助理署長胡潔貞:「喺我地做規劃研究既時候呢,我地知道邊啲地係私人土地,邊啲係政府土地,但係土地係屬於邊個呢,係我地規劃過程,係唔需要掌握邊個係土地業權人的資料。」
○ 張超雄:「我唔係話一定要屬於邊個、咩名或邊間公司,但係你地掌唔掌握有幾多土地,係由一個業權人擁有,係4000平方米或以上,你有無做過呢方面既資料搜集?」
● 胡潔貞:「呢個唔係我地考慮既規劃因素……」
○ 張超雄:「唔係問你考唔考慮,係問你有無做過!」
● 胡潔貞:「我地無做過業權既調查……」

政府過往發展新市鎮,從未訂立一條「4000平方米」的界線,讓地主自行向政府申請直接發展。「4000平方米」政策,是明目張膽地與囤地地產商 「利益分贓」。政策令各個已插旗的發展商可以繞過拍賣程序,肯定分得部份發展權,而發展商的土地成本亦將會大大降低——發展商不需於公開市場競購土地,而 只須與政府商討一個「補地價」數目。根據以往經驗,「補地價」比「拍賣」的平均樓面地價低出甚多。

為何政府官員要在立法會上,隱瞞曾經進行土地業權調查?理由只得一個,就是嘗試為東北計劃向地產商輸送利益的事實辯解,希望公眾相信政府不是故意向 地產商輸送利益。事實是,政府早於2008-2009年就知道新界東北的業權情況,並據之來進行規劃,以及推出「4000平方米」政策,令四大地產商都合 乎資格申請。

我們初步了解業權調查的內容。古洞北方面,涉及的業權共有1109個,擁有土地面積由150,295平方米至6平方米不等。粉嶺北方面,涉及的業權 則有617個,擁有土地面積由121,267至27平方米不等。持有大面積土地的業主,大部份是地產商旗下的「艇仔公司」,細面積的土地則主要由個人持 有。從政府委託進行的業權調查可見,古洞北和粉嶺北分別有92及41個業主,土地面積超出4000平方米,為業主總數的7.7%。

政府在立法會透露,已接獲七份發展申請,其中包括東北大地主恆基地產。恆基在今年三月向傳媒承認,已向政府申請將粉嶺北及古洞兩幅農地作原址換地, 預計可發展樓面面積分別約362萬及27萬平方呎。報導指「現時恒地在粉嶺北及古洞北擁有280萬方呎土地,當中有逾80萬方呎符合原址換地條件,集團今 次申請換地的粉嶺北及古洞北地皮,土地面積分別達76.8萬及4.5萬方呎土地,意味佔集團符合換地條件農地的絕大部分,至於其餘地皮則可能以現金補償方 式獲政府收回。」

從恆基自己披露的情況,我們就可以看到,訂立「4000平方米」界線的客觀效果,是令恆基可以在古洞北多申請一個自行發展項目﹝土地面積4.5萬平 方呎,即4180平方米,剛好超過界線﹞。政府沒有解釋,為何東北規劃未經城市規劃委員會批准,前期撥款亦未獲財委會批准,就已開始接受自行發展申請。

人民力量陳偉業議員便指,發展商在「4000平方米」的政策下,省下的土地成本估計可以達2000元一平方呎,以4000平方米即4萬平方呎再加五 倍地積比計算,此政策可令發展商節省達四億港元之巨。整個佔地達600公頃的新界東北計劃,將因為這個「利益分贓」的政策,令庫房少收數以百億元。

另外,在議員連番追問「4000平方米直接發展」政策的依據時,當局表示曾諮詢過「業界」,再追問下,原來所謂「業界」,是全由特首委任、以地產界及相關專業界為主的「土地及建設諮詢委員會」:

主席
黃友嘉博士(按:香港工商專業聯會主席、香港中華廠商聯合會永遠名譽會長)

由專業團體和業界提名的非官方成員
何安誠工程師(香港建造商會)(按:金門建築總裁)
劉志健工程師(香港工程師學會)(按:新地則樓經理)
劉興達先生(香港園境師學會)(按: 泛亞環境(國際)有限公司董事長)
劉詩韻女士(香港測量師學會)(按:永利行國際有限公司董事總經理)
梁志堅先生(香港地產建設商會)(按:曾任新世界集團總經理)
梁傑文先生(香港建築師學會)
施倍德博士(香港規劃師學會)(按:雅邦規劃設計有限公司董事)
黃錦昌博士(香港地產行政師學會)(按:保華建業行政總裁)

其他非官方成員
范黃志寧博士(按:香港理工大學建築及房地產學系副教授)
郭琳廣先生(按:曾任廣西政協,被指為紅色律師、梁粉,剛接任監警會主席)
林正財醫生(按:基督教靈實協會行政總裁)
劉振江先生(按:仲量聯行國際董事)
羅致光博士(按:香港大學社會工作及社會行政學系副教授)
李行偉教授(按:香港科技大學副校長(研發及研究生教育))
梁剛銳先生(按:香港大學專業進修學院人文及法律學院副總監)
呂大樂教授(按:香港大學社會學系系主任)
崔偉恆先生(按:Roundtable總幹事)
邱榮光博士(按:經濟動力成員)
袁映麗女士(按:置邦興業董事、香港房屋經理學會總經理)
部份資料來源自 Webb Site

公眾在立法會議員不斷追問之下,才得悉原來地產商的代表已經「春江水暖鴨先知」,公私合營的「4000平方米」政策提議甚至可能是由地產商建議,再經自己友委員會背書。不是立法會議員所謂「拉布」問出個眉目來,公眾可能連新界東北計劃利益輸送的冰山一角也沒機會看到。

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不想東北成深圳,我城我鄉港人定

文:黃志俊,原刊《香港獨立媒體》,2014年6月12日,連結:http://www.inmediahk.net/node/1023543

不想東北成深圳,我城我鄉港人定

白皮書、全民投票、佔中等都成了香港市民關注的議題,相比之下,東北發展似乎只是關於當區村民和一些熱血青年,我作為兩個孩子的父親,真的不想失去 東北,因為我害怕十多年之後,他們問我為何沒有好好守護香港綠色的新界,即使成功爭取了普選,卻失去我們的鄉土,變成了深圳特區。

東北發展雖然現在只涉及粉嶺北和古洞北,但早前被剔出的坪輋,現在已納入最新的新界北研究中,簡單一點來說,香港接近深圳邊界的地區,當東北發展啟 動後,陸續會有河套區大學城、坪輋和恐龍坑配上蓮塘口岸發展,而落馬洲和鄰近的新田一帶相信亦會緊隨。十年後,天然的新界北面貌,恐怕只會剩下米埔和沙頭 角。若果大家有機會到落馬洲瞭望台,你會看到深圳石屎高樓正像怪獸一樣,想吞噬我們綠悠悠的邊境魚塘濕地和山丘村落。

現時政府規劃下的新市鎮,似乎回應了增加資助房屋的比例,更大力推廣所謂的綠色低碳城市,其實最終出來的面貌,大家不難想像這以鐵路為主導的項目, 成了另一個大型商場加住宅,熟悉不過的連鎖商舖,沉悶無趣的貫穿天橋,街道冷清無人前往。即使加入商業元素,仍離不開服務和零售業。總有人會質疑我,認為 社會一定要發展,難道像現時一樣,讓古洞的一些工業和生產被時代淘汰,讓農地魚塘被掉空荒廢或堆填成為貨場,浪費這些珍貴土地。

現時有不少的民間團體,對新界應如何和怎樣發展都很有見地。例如香港農業發展研究中心,強調香港珍貴而肥沃的農地集中在新界,只要政府規定農地不可 隨意改變用途,也不可圈地掉荒,本地農業生產可以為香港提供低碳、安全而新鮮的蔬果,而食物加工業和相關的行業能帶動區內的就業和經濟,最重要的是城鄉共 生型的生活模式能同時減少碳排放和廢物處理問題。我真心希望十多年後的新界仍可以單從外貌與深圳區分出來,而我的兒女長大後,他們可以選擇金融服務業以外 的工作,半農半X更是年輕人渴慕的一種生活方式,這才是香港應該有的發展方向。

我發了這個大夢,要實踐的話,我希望像我這樣為人父母的,能為香港的未來盡一點力,613請到立法會支持新界東北居民!

新界東北發展竟是「蚊市鎮」

文:鄒崇銘,原刊《香港獨立媒體》,2014年6月10日,連結:http://www.inmediahk.net/node/1023488

新界東北發展竟是「蚊市鎮」

圖片說明:古洞北新市鎮預想圖。

在發展方案尚未經城規會審議、立法會財委會主席吳亮星可能涉及利益衝突的陰霾下,財委會第五度審議新界東北前期工程的3.4億元撥款;期間逾百名村民及支持者衝進立法會,大有重演台北大學生佔領立法院的姿態。

時值天氣陰晴不定的六七月,香港政治早有山雨欲來之勢,加上許仕仁案亦剛好開審,特區政府仍決意在土地問題上硬闖關,實在大有為政局添煩添亂的意味。

香港衝進立法會與台北佔領立法院,前者的議題為新界東北發展,與後者的服貿議題相比,兩者其實有不少相似之處——兩者均涉及紅色資本的流入,以及本 土經濟產業自主的問題;兩者亦涉及年輕新一代的身份認同,以及本土社會流動機會的困惑。在新界東北諮詢的最後階段,一度引發民間對深港融合、割地賣港的質 疑。其後特首梁振英曾一度承諾,在新界東北適當地引入港人港地;但隨着今年樓市大幅回落,作為2012年梁班子主要政綱的港人港地,亦早已如灰飛煙滅,消 失得無影無蹤。

當然,新界東北到底是否「富豪雙非城」,抑或如政府硬銷的「香港人的新市鎮」?這原是可以平心靜氣探討的,政府只須提出足夠的理據證明,例如規劃將 如何令普羅市民受惠,而非變成富豪和地產商的專利;新界東北並非中港融合的後勤基地,而是具備經濟產業自主的新市鎮。可惜的是,諮詢完結至今已過了近兩 年,政府仍一味採取「霸王硬上弓」的策略。

假如政府願意開誠布公、正面解答上述疑問的話,新界東北的村民和支持者,亦不至於要走到今天這一步。

如今擺在我們眼前的事實是,政府最終把新界東北的發展規模由790公頃縮減至610公頃,公 屋單位數目由四成多增至六成,原來沒有公營房屋規劃的坪輋,則剔除在發展規劃之外。不過,問題卻在於餘下六百多公傾土地只有96公頃(17%)撥作住宅用 途,官方公布的公屋用地更只佔47公頃(不足8%),而在城規會的規劃圖所顯示的,竟然更是只有36公頃(不足6%)公屋用地!

因此,若按目前政府的發展方案上馬,未來整個新界東北只有不足六分一土地是用作解決現時梁班子所謂「重中之重」的住屋問題,當中更只有三分一(即整體土地的不足十八分一)用於公營房屋。若說這便是「香港人的新市鎮」,那大概只是一個香港人的「蚊(型)市鎮」!

事實上,只要大家重新回到2011年、時任發展局局長的林鄭月娥推出的《優化土地供應諮詢》,當時的官方文件已清楚指出,未來新發展區每開發1公頃 的住宅用地,即須要同時開發1.4公頃的社區配套設施。按此基準計算的話,則36公頃的公屋用地,實際上只需要50公頃的配套用地,在這不足100公頃的 土地上,已足以容納新界東北六成,又或是逾十萬人的居住需要。這難免會令人繼續追問,餘下的500多公頃規劃到底所為何事,當中又隱藏哪些市民所不了解的 魔鬼細節?

就在不足一年多之前,政府以極低廉租金與多個私人會所續約,曾一度引起公眾嘩然。政府一方面以土地供應不足為理由,大力開拓新的發展用地,因此輿論 多形容那是「盲搶地」;另一方面卻對使用率極低、只服務一小撮特權階級的會所濫用土地資源採取放任縱容的態度。而毗鄰新界東北的粉嶺高爾夫球場,佔地面積 多達170 公頃,幾乎等於新發展區總面積的三成,便正好是這類私人會所的表表者!

若按照上述官方訂下的規劃準則,我們其實只須徵用大約半個粉嶺高爾夫球場,便已足夠容納新界東北六成、又或是逾十萬人的居住需要。餘下仍然有近百公 頃的土地,假如通過公眾諮詢、廣大市民又認同的話,筆者實在看不到又什麼理由,要去反對它繼續保留作高爾夫球場之用!如此新界東北新市鎮既能上馬,富豪權 貴又能繼續享受打球的樂趣,顯易而見地已達到多方共驘的局面……;然則,目前仍覆蓋六百多公頃的發展方案,到底又是在服務哪些人的利益呢?

扮咩關心老人家!評東北石仔嶺老人院「新方案」

文:朱凱迪,原刊《香港獨立媒體》,2014年5月13日,連結:http://www.inmediahk.net/node/1022904

扮咩關心老人家!評東北石仔嶺老人院「新方案」

立法會福利事務委員會昨日(周一)討論新界東北發展計劃清拆古洞石仔嶺護老村帶來的問題,院友梁栢友伯伯發言期間跪求勞工及福利局局長張建宗,要求不遷不拆。張建宗照例話政府好關心老人家需要,官員「不眠不休」回應長者訴求,提出將改為分兩階段清拆石仔嶺護老村,並會在2023年在古洞北建一座新大樓,安置剩低的老人家。

看完報導,我很憤怒!張建宗和整個政府有什麼資格說「關心」兩個字?石仔嶺以至整個東北受害人如今面對的窘局,正正是源於政府一直對他們視而不見!

最荒謬的事情莫過於,政府不是聲稱新界東北計劃已經計劃了二十多年,而且進行了很多很多很多諮詢嗎?為什麼就是沒有看到石仔嶺這個全香港最大的護老 村呢?一直要等到去年年底,公布了所謂「終極方案」,準備到立法會申請撥款,才在部份立法會議員的強烈關注下如夢初醒,臨急抱佛腳「不眠不休」拆炸彈?

●政府從來當石仔嶺護老村冇到

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答案很簡單,整個新界東北發展計劃都是從上而下的大石壓死蟹。官員的心態從來只是如何擺平反對,不是將村民、農民和商戶的聲音納入計劃。石仔嶺護老 村更從來不是問題──整個地方都是政府土地,由一九九八年起以短期租約批給安老院經營,隨時都可以收回發展。如果官員不是抱着呼之則來揮之則去的心態,有 什麼理由明知新界東北要清拆起樓,都在一九九八年將石仔嶺軍營批租?

如今政府將石仔嶺護老村擺上枱扮關心老人家,一來是為了「俾面」陳婉嫻以免星期五的財委會東北前期工程撥款審議節 外生枝,二來亦是為了轉移視線,令公眾看不見新界東北規劃更大的不公義。新界東北的問題,我希望在星期五財委會會議前能再綜合地跟大家探討,這裏先提一 點:如果政府現在才猛然發覺,對於立足古洞才十六年的石仔嶺護老村的處理有問題,需要「不眠不休」地想新辦法的話,那麼對於數以千計在古洞和粉嶺北四條村 落住了幾十年、正在好好地「居家安老」的東北老人家的處理方法,為何又不用反省?(註一)

●扮解決問題 掩蓋更大的不公義

回到政府臨急抱佛腳想出的「新方案」,如果大家仔細地看,你會發現,政府的建議根本沒有解決梁栢友伯伯以及上千院友的問題。院友們多次強調的是,他 們覺得石仔嶺護老村的環境很寧靜,他們生活得很安樂,不希望改變。政府的分階段清拆方案卻講到明:(一)二○一八年要逼遷一批院友;(二)二○一八至二○ 二三年留下來的院友,要面對周圍地盤的「噪音及塵埃滋擾」;(三)可以預期,現在至二○二三年,護老村內老人院將再難以接收新院友,變相被陰乾。隨着部份 院友過身,老人院隨時會因為入不敷支而倒閉,院友到時亦難免被迫遷。

面對如此垃圾方案,我大膽假設,連陳婉嫻議員也不會收貨。這也是個難得的機會,讓大家看看新界東北這個號稱已經考慮周詳而且諮詢到口水乾的規劃,是何等千瘡百孔。

註一:政府在推動一個徹底摧毀原來社區的發展方案時,沒有對社區進行過「社會影響評估」,因此它自己才可以對發展帶來的傷害視而不見,公眾也只能被政府廣告和主流傳媒洗腦,以為反對者都是為反而反的搞事分子。

新界東北乃千億大白象工程!

文:陳劍青,原刊《主場新聞》,2014年5月4日,連結:http://thehousenews.com/politics/%E6%96%B0%E7%95%8C%E6%9D%B1%E5%8C%97%E4%B9%83%E5%8D%83%E5%84%84%E5%A4%A7%E7%99%BD%E8%B1%A1%E5%B7%A5%E7%A8%8B/

預計以天價1,200億打造的新界東北新區,公眾一直忽略這筆公帑運用的嚴重性。在過往的日子裡,特區政府經常硬銷撥款是給予受影響村民的賠償,與及製造解決香港人房屋問題的印象,是為香港打造「香港人的新市鎮」。

然而,在最新的東北規劃中,公帑真正用於建造社區設施、公屋等「公共設施」其實只佔開支四成;而實質用於基建成本已佔410億,數目驚人。這筆款項如此昂 貴,全因政府執意要開拓遙遠的新界北部新區,而非善用大量既有政府土地資源作發展原則,故此要耗資不菲建立水、電、道路網,剷平農地環境,當中還有不少高 架公路打通東北與香港邊境,包括打通古洞北與河套區的道路,與及打通文錦渡與粉嶺北的高架公路。

計劃中,實質用於公營房屋的土地面積只有47.6公頃 (約兩個半維園),稱可提供36,600公屋及居屋單位,故此土地發展仍然以私樓主導 (54公頃)。當整體公屋單位數目不足兩年的公屋供應目標,土地面積只佔政府現有全港空置可發展房屋用地(132.4公頃)的3.5%,拿半個粉嶺高爾夫 球場(150公頃)出來或每年賣少些土地給豪宅炒賣就解決有餘了,這真的值得我們花1,200億公帑,來為打通中港邊界及地產商建私樓的欲望鋪路嗎﹖

此外,千二億公帑中有300億計劃乃用作「收地賠償」。根據現時政府指東北影響1,000戶村民,每戶賠償60萬來計算,粗略估計為6億,加上青苗補償、 搬遷費的金額估計只涉及數億,實質預留給受影響的非原居民民及農民的金額只需約十億,佔整體收地賠償的3% – 5%。

那其餘95% (約280億) 的賠償金額到哪裡去了﹖大部分當然是到了那群不受影響的原居民地主及地產商的口袋。尤其新界東北藏有大批囤地已久的既得利益者,包括各大地產商、陳茂波 (親戚)、侯志強與劉皇發之流,他們正等待這頭大白象基建的撥款,來釋放他們積壓已久的土地利益﹗

特區政府拿著這條300億的數字,製造受影響居民「貪賠償」的形象,然後再將95%的賠償金額賠給原居民地主及地產商,好貪婪的一招混水摸魚﹗

千二億公帑可以透過賣地收益來賺回一點嗎﹖如果是以傳統新市鎮發展模式還是有機會的,因為傳統模式政府會先收回所有土地,統籌規劃,然後再公開拍賣土地。 但囤地者陳茂波已在去年改變了新界東北的發展模式,容許在新界東北囤地者「原址換地」,變相直接讓地產商直接將賤價囤積所得的農地直接開發,過程中只需私 下補少許地價,無法回本﹗

早前已有報導,指出粉嶺北核心區8塊的私樓用地,因這種「原址換地」的建議,恒基已獲當中6塊,新世界已獲其餘2塊,而在古洞北囤積有120萬平方呎農地 的長實,將是東北發展的「大贏家」。新界東北「原址換地」的政策安排成為了貼公帑造基建,然後直接送地給地產商的赤裸勾結。

如此看來,難道新界東北本質上不就是高鐵撥款翻版,要每位香港人貼17,000元,鋪路予既得利益開發的大白象基建嗎﹖不想自己再次成為大白象的食物,今天就必須反對計劃及其撥款,不再猶豫。

城規會不是橡皮圖章 委員不能再「跪低」

文:土地正義聯盟,原刊《香港獨立媒體》,2014-02-17,連結:http://www.inmediahk.net/node/1020921

城規會不是橡皮圖章 委員不能再「跪低」

城規會不是橡皮圖章 委員不能再「跪低」
村民勢必企硬保家園 市民齊心入信反東北

上年12月20日政府就新界東北(古洞北及粉嶺北兩份規劃大綱圖)在城規會展開2個月的諮詢,今年2月20日便截止向城規會遞交申述書。東北村民今 天前來城規會是向城規會代表及發展局常任秘書長周達明先生,遞交部份村民及市民的申述書。由上年展開諮詢開始,村民及支持的市民在香港九龍新界擺設街站, 邀請市民入信城規會,反對新界東北計劃。另一方面,古洞北及粉嶺北村民也填寫了申述書,明確向當局表明「不遷不拆」,保家護農/工的堅定立場。我們現在點 算已收集了超過10000份市民及村民反對新界東北計劃的申述書。

過去幾十年,村民務農和從事製醬油和木廠等鄉村工業,供應市區,不單確保了本地蔬菜肉食的供應,也令香港經濟多元豐富。一旦政府協助囤積土地的地產 商在新界東發財,損失永遠是市民。我們強調,東北村民組織一直以來只要求留居原地,不遷不拆,並沒有與政府討論賠償問題。我們反對新界東北發展計劃,不單 為了保護自己的家園和生計,也是為了讓香港重回正確的永續發展道路 — 破壞邊境鄉郊農村是自絕後路、殺雞取卵的錯誤發展模式。香港應該保留自己的農村和農業,以保障城市的食物安全。城市規劃制度應該民主化,不要再繼續做有中 港財團的打手。

在2月20日截止之前,我們呼籲更多市民向城規會提交申述書,並抽空出席城規會會議,就「官商勾結」的新界東北發表意見,讓城規會委員按民意反對計劃。

東北村民及支持團體重申:

  • 計劃根本沒有必要,卻為全港帶來巨大的社會成本及生態代價。政府應善用現有空置官地,並修正向地產業傾斜的房屋及土地政策。
  • 反對摧毀當地居民原有的生活方式及社區網絡。計劃將令近萬名村民痛失家園,將會是本港近30年最大規模的迫遷。
  • 東北計劃先例一開,恐成骨牌效應,令新界鄉郊逐處淪陷。反對官商勾結,地產商圈佔農地,先破壞、後發展的盲目開發模式,已經壟斷了港人寶貴的自然資源。中港兩地財團,可見是計劃的最大獲益者。
  • 反對減少綠化地帶、破壞自然生態緩衝區。東北是香港與深圳之間僅存的綠化地帶,而與塱原濕地相連的古洞及上水粉嶺平原,是防止城市過度發展的重要防線,從規劃上,香港理應保護自然生態僅有的生存空間。
  • 撤回東北計劃。保持現有規劃用途,並加強保護綠化地帶及農地。
  • 保護及發展本土工業、農業,承傳鄉郊生活模式,讓本港重拾多元化產業,城鄉共生,永續發展。

因此,基於上述理由及民意,我們相信城規會不是橡皮圖章,委員不會向中港財團「跪低」,明確否決政府新界東北的申請,還地於農及產業,讓香港有永續發展。

古洞北發展關注組
粉嶺農村及居民聯席
土地正義聯盟
打鼓嶺坪輋保衛家園聯盟

中港雙城奇謀:新界東北計劃的前世今生

(文:Sword;原文刊於《香港獨立媒體》,http://www.inmediahk.net/node/1017197,2013-07-05)

中港雙城奇謀:新界東北計劃的前世今生

去年的新界東北爭議,無論是新界農民到市區示威抗爭之奇觀,抑或梁振英表演矢口否認深港融合的語言偽術,「深港同城化」這內地城市術語已在香港街頭不徑而走 ──社會從來未如斯張揚地討論有關區域融合的問題。

綜觀以往中港融合規劃的論述,不外乎透過邊緣化恐懼來威嚇港人「不融合就會死」 (如陳文鴻、陳智思等評論),又或是一種較為抽離的學術分析,將融合問題詮釋成城市競爭角力的結果、城市管治者之間爭奪的反映。相反,以香港為本位出發, 探討當下各種以「融合」之名進行協議、計劃的公共論述,可謂方興未艾,而本地(虛擬)自由派與左翼對於中港矛盾的恐懼及擔憂,亦使他們迴避了為中港融合問 題建立政治化主張的機會。說法之貧乏令敵人意圖於公眾領域面目模糊,相關問題在缺乏思想導航下,因而對焦失準。

以下筆者將透過數年來參與新界東北城鄉運動的觀察與文件回顧,試圖講述新界東北規劃的前世今生,探討中港融合問題的思路變奏,在整體社會只關心政府如何以大話掩蓋大話的修辭裡,重新勾勒整個規劃的歷史脈絡。

一城兩計:一個政府 兩套新界規劃

根據現時發展局就新界東北最新的講法:新界東北規劃已從90年代中後期蘊釀至今,是為香港人而建的新市鎮,而非爭議聲中「鋪路深港一體化的融合計劃」。於 此,我們明顯可以看出今屆政府正嘗試將這個蘊釀近20年的計劃說成一套相當連貫的政策脈絡,以回應「梁振英當選後加速推動新界東北規劃」的民間質疑。

本文要指出一個重要觀點,就是回歸以來,在我們的管治階層內,其實同時收藏著兩套新界北規劃的版本,此起彼落、交錯複疊,這可是規劃署的技術官僚不敢告知公眾的真實脈絡。

為何奉行一國兩制的特區政府內會對新界的未來發展作出這種所謂「一城兩計」的打算? 最簡單的形容,則可說成是兩組利益群體對於同一片新界土地的規劃想像軸線有所差異而構成的局面:一組是以本港地產商、富豪利益為前提的新界規劃發展軸線, 利用政府以公眾利益來包裝其地產發展計劃,實為瓜分新界土地資源、在發展主義的庇護下明目張膽進行「官商勾結」。

他們企圖重複70、80年代華資透過賤價收購農地、改劃興建豪宅的「成功」模式,在新界東北的規劃中發明出一種政府純粹負責改劃及興建基建配套的 「公私合營」發展模式。這意味著告別以往由政府全盤統籌的傳統新市鎮規劃發展,去迎接一場直接將新界百多公頃農地改劃成由地權人(即囤地者)興建豪宅的利 益輸送玩意。於是,在1998年這商人治港時代首次提出了大型的新界東北環保城規劃,為這群已經壟斷了香港大規模發展能力的主流地產商,製造了龐大的土地 投機空間。

這群利益集團對於新界北的發展想像,奉行著傳統英式資本主義殖民規劃體制下的「土地限制」原則,透過嚴格管制的空間分區規劃(zoning)將市區 及新市鎮的土地價值集中化,而漸進的土地開發更符合官商壟斷地產集團的土地利益,故此他們對新界發展或融合的速度並不著急。這種想像的落實可見諸於曾蔭權 時代,初步還是以生態及旅遊作規劃原則的「邊境禁區開發規劃方案」,方案下,全面開發邊境禁區則只屬時間問題。 而有關新界應否配合「深港融合」發展,對這些地產商來說,是一個豪宅如何賣得最高價錢、從中可否搾取更大利益的問題,其背後的政治意義從來並非其關注核 心。

另一組發展想像軸線來自於一群壓抑已久的傳統親中左派,其一直潛藏著新界邊境規劃融合的想法。由於新界北的地理位置鄰近深圳,有著區域及國家戰略意 義。新界東北及邊境是配合國家長遠發展策略及定位香港未來的重要區域,其規劃背負著明確的政治經濟目標──「深港一體化」。從梁振英建議「一國兩制研究中 心」開展的《港深邊境發展研究》中(2000年版由邵善波編寫及2010年版由張志剛編寫),可見其打算利用邊境及新界東北完全改造香港城市佈局。當中就 包含兩地共同開發邊境地區、配合內地發展及國家戰略規劃、融合兩地經濟結構,以至將香港由「以中環為核心的城市」變成「港深邊境都會」的雙核心城市等明確 指向。當然,這種開發過程亦會以公眾之名進行,包括以「平衡城市過度密集佈局」、「促進新界地區經濟」、「土地供應不足」為名合理化這些「鴻圖大計」。

這套深港融合的「雙城奇謀」,與缺地的深圳多年來所推祟的深港「雙子城」概念互相呼應,一切亦於2012年梁振英當選之後高唱入雲。在香港社會已被 各類盲目的中港融合計劃蹂躪得叫苦連天之際,剛開始吐氣揚眉的左派人士開始自豪地高唱封存已久的深港融合規劃,翻箱倒櫃推銷「特區中的特區」的邊境開發規 劃。新界東北亦在此定位下,成為了整個融合概念中的重點配合區,以及社會經濟產業融合的重要地域,為未來的「深港都會」提供了人口勞動力及發展條件。

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圖:深港邊境都會報告中提到,古洞北及粉嶺北會成為配合區,坪輋打鼓嶺將會納入「特區中的特區」。

其實,民間對新界東北規劃的抗議聲音還未出現之前,主軸就已由「地產霸權」擺向了「深港同城」的一方。前者,主宰了計劃的前世,而後者,正在當下誕生。有趣的是,在挑戰深港同城化及地產霸權的新界東北運動中,由民間倡議新界北規劃的第三條路線亦正在悄悄開拓著。

前世:融合概念之蘊釀與誕生

以上兩種同時存在的新界規劃邏輯並非互相排斥,同時又非高度配合。從時序上,我們先從計劃的「前世」開始說起,這樣有助我們了解《新界東北新發展區計劃》的出現與流變,這亦正正是我們認清整個中港/深港融合計劃面貌的關鍵鑰匙。

自80年代中後期,英國政權對於新界土地的戰略考慮 (包括水塘、軍事與食物安全考慮)開始因香港主權即將移交而遭到放棄。但當時,新界地區的價值仍然沒有獲得真正的重視。當時,在香港地產、金融業發展成為 香港龍頭經濟的主旋律下,回歸前港英所提出的全港性區域拓展策略(Territorial Strategy Plan)初次將部分新界東北新發展區,連同各式各樣的發展大計,列為長遠潛在的「經濟增長點」。儘管沒有具體發展計劃,卻營造了對香港城市未來發展能夠 繁榮過渡的氛圍和信心。於1997年這個香港管治上的「咸淡水交界」,港英政府放棄了保護新界鄉郊和農地,縱容新界原居民興建貨櫃場,並提出千億玫瑰園計 劃,似乎較關注如何在離開前賺到最後一桶金,在光榮撤出之餘亦繼續利用香港這個全球資本平台獲取利益。

同時,北方政權及利益集團亦已為新界北的未來發展蠢蠢欲動。他們已在構想香港如何「開局」 ──利用這50年的過渡期鋪路至2046年成為一個中國城市的問題。當中,最明顯不過的熱身就是回歸前的興建新機場選址爭議:當英方提出赤鱲角填島方案, 代表中方利益的薛鳳旋卻提出選址離深圳福田只有一灣之隔的新界西北洪水橋,從此已能輕易窺探中方對新界發展戰略定位的基本思路。

然而回歸後,這個「開局」只有少數人清楚當中情況,過程中利益矛盾亦相當複雜及分殊。但事實上,要大舉開發新界及把新界重新定位的意圖 ──地理意義上的中港融合規劃,則是相當明顯的。回歸後,董建華政府隨即進行了以下的規劃發展研究:

1) 立即開展的新界農地檢討(新界東北及新界西北發展工程研究),將新界北區約2,000公頃 (一個九龍半島)的農地帶貶低價值及考慮改劃用途;
2) 1998年規劃署在做具發展潛力的新界新發展區,幾乎將新界所有平地都納入計劃,目標是將本來並非中心的新界北全面都市化; (見圖一)
3) 同時積極推動北環線發展 (到古洞北),連貫所有構想中的新界北新發展區,並連接至深圳落馬州/河套一帶,接駁內地鐵路系統。

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圖:1998年規劃署已將大部分新界北的「平地」都選出為「具潛力的新發展區」

同期,《新界東北新發展區計劃》亦正式誕生。1998年,特區政府以「環保城」之名,開發古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺一帶的邊境土地,美其名滿足 未來大幅增長的香港人口數字。當時,計劃報告開首直指香港未來人口估計將由98年的680萬大幅增至2011年的840萬,意圖透過高估人口推算,合理化 東北發展計劃,讓一班早於80、90年代已經跟內地「融合」的大地產商(港資),可以籍低價囤積農地在發展中分一杯羹。因此,新界東北計劃是這種港資與內 地政權進行「中港融合」的結果。然而,有關深港之間應該如何融合的問題,卻仍然未能看到清晰、具體的綱領,而當時既有地產利益及特區政府,則明顯較著重土 地利益多於所謂把香港與中國緊緊地連在一起。

同期,邵善波亦在「一國兩制研究中心」發表第一版《港深邊境發展研究》報告 (2000年),提出多個建議讓新界北配合國內產業規劃,例如提出於新界東北的坪輋新發展區建立高科技產業鏈,與深圳產業分工合作、於「邊境特區」內設立 「生活居住區」,為經常跨境工作的人士提供居住、生活及行政配套。而「中港關係策略發展研究基金」的鄭耀棠亦於2002年,首次提出在新界東北蓮塘一帶設 立新關口,打通香港與內地東南面的高速公路網絡,同時配合旁邊李嘉誠鹽田港的貨運流通。 由此可見,特區政府的新界東北規劃除了考慮著政商之間的土地利益外,親中民間智庫亦一直在旁策劃新界邊境融合的未來藍圖。

雖然部份群體一直蘊釀這些「向北望」的計劃,但實際上,當時許多跨境融合計劃過了近十年仍未有落實,原因何在? 根據一份「御用智庫」智經研究報告之《共建深港都會》,當中訪問的百多名深港政要及商家人士,內容都多番針對某一位「前政務司」阻礙這些融合發展,答案似 乎就相當清楚了。事實上,中港融合規劃大都是集中開發新界及與內地連接,當中往往涉及大量千億基建工程。工程對親中一方及國內的資本就固然有利,而既有 (外國)資本則基本上無利可圖。

這就不難理解為何港珠澳大橋、深港河套特區、新界東北這些計劃在回歸以來久久沒有「上馬」,以致經常被親中報章批評政府在拖延。此外,新界東北的「環保城」計劃在2003年左右亦因地產商為了穩定樓價、不急於發展新界,最後以人口增長放緩的理由擱置。

流變:由地理融合、經濟融合到深港同城

香港人經常將2003年解讀成中央管治香港策略轉向的關鍵時刻,但從城市發展的視野,其實能清楚看到中方早於97年前後已抱有中港融合的打算,只是意圖一直未有在具體規劃、政策上浮面。

而中港融合的趨勢亦在過程中出現了變化:根據一些本地托派國際主義者的分析,2003年管治策略的轉向,實際是建基於國際資本主義市場裡龐大資本來 源的推進。當中國於2001 – 02年加入了世界貿易組織,正式參與資本主義的炒賣交易遊戲,北方政權發夢也沒有想過原來「入世」可以有如此龐大的國際資金,這一切足以令中央所謂「送大 禮」的統戰方式變得可行。

中方不斷透過加大自由行、人民幣結算等經濟利誘(當然香港同時也成為了大陸「洗黑錢」的避風塘),讓香港人感覺到經濟上要「背靠祖國」。源源不絕的 「禮物」,目的就是要把香港各界納入中央的經濟利益圈中,假以時日便要求香港「償還」,為國家發展作出貢獻。 這些經濟手段的出現,以籠絡、支配作為策略考慮,讓中央最初有關融合的想像 (如更改香港地名、連繫兩地交通等) 變得滲透性更強,變成更切合港人主流價值意識的具體操作方案。

當文章所述這個前政務司「被辭職」、政府架構重組及董建華倒台後,融合形勢變得如箭在弦,新界東北規劃亦從另一種「新面目」開展。當曾蔭權任政務司 之時,亦曾指出不少跨境融合工程乃「技術上不可行」、「造價成本太高」。例如開發深港河套區時,便說要清理污泥花費數百億並不划算 ,被不少本地資本家批評為「內(香港)冷外(內地)熱」。然而,曾蔭權上台後,卻立即「今天的我打倒昨天的我」,並指清理河套區的污泥並沒有想像中般嚴重 及昂貴。曾蔭權就任特首,背負著換取北京委任權的政治承諾,於2007年尾旋即在施政報告中宣佈興建十大(跨境)基建,包括廣深港高鐵、蓮塘跨境口岸、禁 區開放及現時新界東北新發展區規劃等,進行地理上與經濟上的雙軌融合。

這些跨境基建當時以「互惠互利」的經濟角度包裝,究竟這些計劃有多「互利」? 列入國家五年計劃的蓮塘口岸工程位處東北,美其名促進香港物流業發展,然而香港的物流業中心卻位處香港西部,惹來規劃界對口岸成效的質疑。較廣泛討論的卻 是造價高達669億的廣深港高鐵工程,究竟估計每天9萬的高鐵客流量是如何計算出來的。排山倒海的爭議都指向著這些融合基建並非考慮本地實際需要而建,令 香港愈來愈多質疑是否在香港「被規劃」的情況下,各種融合之名的計劃正利用香港服務內地,以配合中方的各方面發展戰略。

蓮塘異土同根獎
圖:蓮塘口岸為中港官員共同簽訂之跨境基建協議,港人在事前毫不知情。此乃中港兩地官員舉辦之設計比賽得獎作品《異土同根》。

2007年的政治、經濟狀況,是理解這種似是而非的「互惠互利」融合計劃的關鍵時刻。當時,廣東省作為中國經濟火車頭,正受金融海嘯所拖累──廣東 大量廠房倒閉,工人運動正在冒起。在這個經濟危機等於「政治合法性」危機的國度,發改委在《珠三角區域發展改革綱要》中提出了廣東省「經濟產業提昇」的救 亡方案,以中央規劃的區域整合策略,將廣東省打造成金融、服務業的經濟體。

要進行產業轉營,就不得不借助有穩固服務業基礎的香港資本、人才及空間,推進這個「區域大轉營」計劃。這些融合計劃,包括駁通從香港機場往深圳的鐵 路,以協助前海成為未來的新金融中心、興建高鐵以帶動廣東沿線站旁的「粵港合作先試先行服務產業圈」等,以解決內地資本主義市場面臨倒塌的嚴重危機,力求 「保八」。

故此,中港融合賦予了新的意義,就是在「全國一盤棋」下規劃香港的經濟功能及社會功能,以貢獻國家的計劃。整體來說,透過各類基礎建設,協助各界北 上投資,並帶動內地人才、技術及產業提升,同時亦定位香港集中發展「六大產業」,金融服務業則瓜分予深圳前海。以「六大產業」的發展亦是建議採用深港人才 與資本合作的模式,讓內地資本可以藉與香港合作「走出去」,那麼內地資本就有望轉化為跨國資本接軌國際、打出全球。自此,香港的區域融合策略就被賦予了新 的國家任務,同時香港城市的經濟功能亦因被定位而喪失自主性。

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圖:預想的深圳前海計劃,是一個行香港法的「粵港合作先試先行合作示範區」(內地規劃術語),希望借未來大型鐵路基建接駁香港機場建成深港的「新中環」。

此外,當時中央十一五規劃亦提出了一個攸關重要的發展概念──「同城化」,即是透過城市與城市之間的「合併」,讓城市之間的幅地 (hinderland)可以被侵蝕為新興的新發展區 (如廣州、佛山同城化時中間大量土地都變成地王發展豪宅),並且打通相互之間的行政管理及既有經濟體,達至兩個城市人才與資本的「雙轉移」,以使於經濟危 機下重新有資本願意投資及累積。

2007年唐英年所說香港須參考一下「廣佛同城」的經驗進行中港融合,就是從「深港同城化」的概念出發的。故此,同城化本身不是最終目的,而是為解 決內地經濟衰退下出現政府危機的政治手段,過程中會把兩個城市在行政、經濟、文化、社會各種領域上互相整合發展,但過程中亦會導致兩個城市在行政、經濟、 文化、社會各種領域上互相整合發展,人民需要共同生活起來,這亦對香港原有一國兩制保障下的生活方式帶來沖擊。

同時,我們亦看到了十年後再度上馬的新界東北融合計劃(2008年)與往昔的差別。從1998年開始以「人口增長」為由開發的新界東北,整體策略已 經轉變為以「促進深港社會經濟發展」、「區域融合」作為主要方向。不只是香港要出讓邊境禁區、新界東北等新界既有土地及非原居民村落等以配合其戰略考慮 (如定位新界東北發展六大產業:大攪做內地富豪生意的教育產業城、認證產業、「環保低碳」地產業),更要打通香港邊境交通,即東進東出、中進中出、西進西 出,並興建大量跨境基建方便兩地人才資金的「雙轉移」,進而要從合作慢慢變成如「廣佛同城」的「一體化」概念,以令深港兩城在行政、管治、文化、教育各方 面進行一體化,這個最終的融合計劃就是宜居灣區計劃及其後一份「共建綠色珠三角」文件所揭示出的新方向。

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圖:2008年的新界東北融合計劃,已「打正旗號」列明要「配合深圳市的未來發展」及「促進中港兩地融合」。

從地理空間上的融合到經濟統戰,以至於內地經濟危機下出現的同城化、一體化,我們要問的是,為何大陸的資本主義危機要由香港付鈔、透過犧牲城市與城市之間大量新界北土地、生活方式及自主經濟權來替它找數?

今生:赤色規劃的真正來臨

2012年左派人士成功奪取特首一位,令新界東北規劃再一次起變化。回歸以來那種「許家屯式」,以「連結香港資產階級」作為香港管治班子的構想,在特首選舉過程唐營的落敗而告終。取而代之,是另一群新興資產階級的天下。

這種管治轉變對於新界北規劃是立竿見影的。基本上,在2009年高鐵事件及2010年初第二期新界東北諮詢會遭遇村民的強烈反對後,新界東北事件已 被形容為「菜園村」翻版,成為政府另一個「計時炸彈」,在此情況下,當時政府其實已將許多具爭議性的跨境基建拖延。以新界東北發展為例,本來在第二期諮詢 時稱最後階段的諮詢將會於2010年9月舉行,然後計劃不斷押後,2011年時說押後2012年,2012年說押後到2013年。但當梁振英一當 選,2012年四月他已經開始在不同報章推銷新界北開發大計,如何以一國兩制研究中心的《港深邊境發展研究》作為藍本,提出邊境禁區及新界東北一帶要怎樣 向自由行提供一系列教育、醫院等服務,打造特區中的特區,將會成為「未來大珠三角的經濟強點」云云。當中還會在30個銅鑼灣般大的新界東北內外圍設鐵絲 網,讓內地人可免簽證入境消費及生活,其後惹來「政治任務」、「赤化規劃」及「割地賣港」的非議,亦明顯與曾蔭權時代提出的規劃方案再添加了全新內容。本 來說押後至2013年的最後階段諮詢,突然就在2012年6月,趕及於曾蔭權政府卸任前由將會成為下任政務司的林鄭月娥推動上馬,明顯見到梁振英加速開發 新界東北的意志。同期亦在梁振英上任後立即開展《我們未來的鐵路》研究,將打通新界北與深圳的北環線,及讓前海連接赤鱲角機場的深港機場快速軌道等深港融 合計劃重新拋上公眾日程。

最新一份新界東北規劃本身亦作出了重大修訂,由本來整個新界東北融合計劃是以公私營合作模式,政府負責將農地改劃,縱容發展商囤地及直接申請建豪 宅,變成現時以「政府主導」的方式,將本來一直協助政府迫遷的地產商收回來的所有農地一次過由政府徵收及重新拍賣。這令新界東北計劃原本協助政府收地、迫 遷、清場的大地產商(如恆基、長實、新世界及某大地產商),「只能」賺得近十倍的差額收地賠償,而並非如「公私合營」模式一樣同時取得價值連城的土地發展 權。這大大有利於梁振英政府的「重分地權」,可將地產利益從既有的大地產商手上,再分配給在梁營上台前後成為政治新貴的嘉華國際、恆隆地產,及大量引頸以 待入主香港市場的陸資地產商 (如萬科、中國海外等),亦促成了其後爭議聲音內其中一種「地產鬥共產」的角力。

反對融合之創造任務

如此勾勒整個新界東北的前世今生,有助我們脫離有關時間的誤會——近20年來新界東北規劃是連貫一致的誤解,與及中港融合不可能的大勢所趨(因融合概念的 目標本身也在流變);同時,政治經濟脈絡的認識亦可打破有關空間的迷思——討論不再是集中於要在「公私合營」與「政府主導」之間選擇如何規劃空間,也不再 味於「地少人多」作為前提來討論新界東北規劃。現時,這兩套新界的規劃雖然處於矛盾,但已有著契合的條件,梁振英政府很可能因要寵絡傳統地產資本容許某種 程度的「公私合營」,繼續讓他們可以享有土地發展權,或以另外一些方式進行土地補貼(如換地權益書、恒地提出免補地價式的限價樓),讓這「雙城奇謀」在眾 多反對聲中得到通過。

如果上述這兩條規劃路線都不是香港的出路,我們必須積極建構屬於香港的新界主體。如何在各種本土權利運動(如倡議「規劃自主及參與權」、「居住 權」、「城市差異權」)、空間實踐(如本土耕作、藝術再現、遊行抗爭、另類經濟)與空間想像(如定義邊界、城鄉共融、鄉郊自然規劃、土地分配、城市佈局) 的過程中,建立一種有力回應中港融合及抗衡內外資本的人民主體,讓民間自力走出新界規劃的第三條路。

深港一體化殺到埋身 必須反對新界東北興建富豪雙非城計劃!

(原文載於《香港獨立媒體》,http://www.inmediahk.net/%E6%B7%B1%E6%B8%AF%E4%B8%80%E9%AB%94%E5%8C%96%E6%AE%BA%E5%88%B0%E5%9F%8B%E8%BA%AB%E3%80%80%E5%BF%85%E9%A0%88%E5%8F%8D%E5%B0%8D%E6%96%B0%E7%95%8C%E6%9D%B1%E5%8C%97%E8%88%88%E5%BB%BA%E5%AF%8C%E8%B1%AA%E9%9B%99%E9%9D%9E%E5%9F%8E%E8%A8%88%E5%8A%83%EF%BC%81,2012-08-10)

新界東北新發展區計劃,市民普遍以為只是政府說增加土地供應解決房屋需求的「衛星城市」,但當近日大家知道張炳良走了「港人港地」政策的數,梁振英 又說新界是香港未來的核心,我們突然驚覺,究竟特區政府為何要在新界北貼住深圳的邊境地區開發如半個九龍半島般大的新市鎮呢?未來裡面住的是什麼人呢﹖內 裡攪什麼大計呢﹖

翻查了這份已到了最後階段的諮詢文件(新界東北新發展區)及圖則,才頃刻發現中港政權原來正在暗中編寫一齣將會摧毀香港一國兩制及新界鄉郊的「雙城記」﹗

融合戰略打通深港邊界 新界東北被「東進東出」

知道新界東北新發展區計劃的地理位置,就會明白箇中玄機:發展計劃主要包括「上水古洞北」、「粉嶺北」及「坪輦」三大區,都在新界北鄰近深圳及禁區 位置,站在這些地方都可遠眺到深圳的高樓地王。現時區內有十多條非原居民村(數千戶),開闊的濕地帶(塱原)、農地帶(粉嶺北、坪洋、大埔田及上下山雞 乙)及本地鄉郊產業 (工業、物流、傳統製造業)。這些本土經濟與生活政府都不懂欣賞,發展計劃將以上大部分東西掃平,稱為了更充分發揮處於「深港之間的優越地理位置」,於是 要興建三個如此「靠北」、容納多十五萬人口的新市鎮,官方理由為「無地建屋」、「人口增長」云云。

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上圖:灣區被規劃事件中,新界東北已用簡體字被列入融合計劃

然而這「靠北」的新界東北發展的神秘意圖被近年一連串針對區域融合的城市運動揭破。如去年牽起全城關注的《環珠江口宜居灣區行動重點計劃》,新界東 北建宜居市鎮就是被規劃的一個重要行動設置,被港人視為「人口轉移」及「被移居」的計劃。配合中央2008年的《珠三角發展規劃綱要》首次對香港進行規 劃,要建立一套「東進東出、中進中出、西進西中」的融合發展策略,而新界東北的發展大計就是要配合「東進東中」這個中央規劃原則的。

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圖:蓮塘口岸「東進東出」(紫線),將新界東北部全面打通。

為了「東進東出」的融合指令,特區政府要將我們新界東北這片從不是物流重心的鄉郊地方,花了百多億工帑在禁區郊野中打造一個「蓮塘口岸」,將自駕車 流人流量上限增加至每天80,000人/車次,要把香港的新界東北部與深圳打通。新界東北發展計劃亦有大量交通融合的交通工程,打通粉嶺、上水、坪輦一 帶,包括興建「粉嶺繞道」高速接駁文錦渡及蓮塘口岸,逼使新界東北地區 (上水粉嶺大埔將首當其衝) 無可避免地被納入粵港的「一小時生活圈」。

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圖:新界東北新發展區發展策略圖,為了配合與內地融合計劃,會進行大量交通基建工程。

粵港政府表面上會說「粵港合作」,其實目標是深港「同城化」,最後成為「一體化」,這些文件在智經研究中心及內地政府的文宣中表述得相當清楚 (只是我們一直被蒙在鼓裡!)。未來將不會再有深圳與香港,現時百億跨境交通基建配套為打造未來同城化後「深港市」開啟了序幕。

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上圖摘自深圳本地寶網:”一地兩檢、一卡兩通、一證兩用、一卡兩幣、人民幣互匯、跨境上學……市政協委員一個個建議構築起“深港半小時優質生活圈”。”
http://sz.bendibao.com/news/2009930/136106.htm

人口殖民新界北 以地產嫁接內地富豪雙非

打通跨境交通後,另一新界東北新市鎮發展的主要任務就是安置人口,然而計劃究竟是安置誰的人口? 是真真正正要香港人搬到新界北去,抑或是如十二五規劃中所說要城市與城市之間進行「雙轉移」中的「人口轉移」?

計劃裡並沒有直接告訴答案。主要留給港人的公屋,根據政府在區內的私樓與公營房屋是「六、四比例」(單位),實質土地分撥的比例更是「八比二」,只 有兩成土地(即30多公頃)是真正留給港人作公營房屋之用。十八區市區內政府還有2,000公頃的政府土地,那究竟為何要執意大興土木興建新市鎮,滿足居 住需要﹖

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圖:以往如實公開公屋與私樓的佔地比例,現在已經變成一個分類(住宅及鄉村發展),混淆實質公屋佔地少的事實。http://www.nentnda.gov.hk/chi/PE3%20Digest_C.pdf

故此,關鍵在於私人住宅! 若果沒有「港人港地」及限價樓的政策,那些豪宅根本不是普通市民可以用於置業的單位。現時大部分新發展區的土地都劃作建私樓,坪輦更被劃作是100%的低 中密度豪宅! 那說好了的解決房屋問題呢﹖究竟今時今日還有什麼普通的香港市民可以買得起這些天價豪宅﹖

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圖:港人港地已基本上胎死腹中

那我們就很清楚為何梁振英上任後一定要將「港人港地」政策走數。因為他們相當清楚,訂立了「港人港地」,就代表不再能夠推動新界之人口融合計劃,沒 有至少佔地產市場四成的內地房地產買家,地產霸權的遊戲就不能再延續了。撥太多土地興建公屋,也阻礙了這個人口融合大計。於是,林鄭月娥竟要藉天水圍過 橋,說興建太多公屋則會變成天水圍的悲情社會,那窮人是否只可選擇市區劏房或深圳龍華? 最可惡的是,新界東北167公頃劃作房屋用地中竟然一寸土地也沒有留給作居屋(HOS),究竟這個新市鎮是起給誰居住的! 內地富豪與炒家!

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上圖可見粉嶺北新發展區中,只有少數將沒有河景及偏遠的地方劃作公屋(紅圈),主要都是私樓用地(藍圈),公屋成為計劃中的點綴,當中一塊居屋也沒有。
http://www.nentnda.gov.hk/chi/PE3%20Digest_C.pdf (p.11)

這是一種內地人口殖民的想像:先透過地產商將原有生活在土地上的農民與非原居民(如馬屎埔、坪輦)清場,然後政府回收土地殺掉十多條60年-100 年歷史的非原居民村,透過賣地給發展商作豪宅發展,慢慢讓買得起豪宅的新內地人口移入,是去掉本土移入新人口的殖民過程。觀乎這一年的賣地結果,有不少都 是由內地資本購入香港地皮,包括中國海外、雅居樂,一些內地大地產商如千科亦開始在香港買殼上市,未來地又是內地資本及中大型地產商買掉、樓又是他們建、 屋又是內地富豪買。據統計,現時四成香港一手樓的成交四成都是內地買家! (http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/mrdx/2012-05/17/c…) 這些內地人口先是下來工作或成為流動人口,然後慢慢再成為常住人口,成為取消了雙非來港產子後新一波的「富豪雙非」,新界北將會從此變天。(這裡要強調並 不是歧視「雙非」,我們要問的是,為何香港有這麼嚴重的居住問題,特區政府的土地分配竟然優先考慮內地富豪的居住需要?)

特區政府要塑造如此多的理據,為何不直接把新界北割讓,一了百了﹖

打造自由行內地專才產業 消滅本土鄉郊經濟

新界東北發展區內大量本土農業的農地 (約400公頃),古洞還有需要鄉郊地方儲物的鄉郊工業 (如醬油廠),亦有大量不少本地低下階層賴以為生的倉地及回收業,這些本土經濟將會因這個融合計劃被統統消滅。

若計劃推行,新界北將會被融合經濟體所取代。在新界東北計劃的設計裡,最大部分的經濟就是跨境地產投資、其次就是內地消費的大商場 (古洞北欲興建一個銅鑼灣般大的商場) (http://news.sina.com.hk/cgi-bin/nw/show.cgi/2/1/1/1350650/1.html), 充斥LV 及D&G 類的名店、連鎖藥房、金鋪等屬於自由行的壟斷性經濟;在坪輦地區,新界東北計劃更將一半土地(36公頃,比起公屋面積還要多)劃作「特殊工業」。這個神秘 的規劃用途並非指戰略或國防工業,政府指要用作發展高端科技產業、認證產業及環保產業。

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圖:古洞北商場,都想像未來充斥各種名店

但攪產業為何要攪到這樣北? 政府在計劃指就是要「促進香港與深圳的經濟合作」,目的一方面大舉輸入內地專才,方便他們往返中港兩地,而且鄰近還要有私樓讓他們可以置業;另一方面就是 為了協助內地資本「走出去」,提供土地給他們藉香港做跳板走向世界,認證產業亦是為了讓內地大量「有待認證」的機構、商品借香港名義跳出國際。配合著智經 研究報告中所倡議的深港「自由貿易區」,建議整個新界北將要打造成「特區中的特區」,未來的劇本,就是取締中環,讓新界北成為深港一體化後的中心地帶!

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上圖:坪輦的規劃 – 北半為「特殊產業」(灰),南半為低中密度住宅(紅)。

這些經濟產業的設計都是從內地的視野考慮,這就是廣東省十二五規劃下香港要進行「六大產業」的一些政治任務。我們要問,究竟為何我們城市的經濟功能要被廣東省所規劃? 犧牲本土經濟換來中港融合經濟,究竟是誰受惠了?

國民的教育:「富豪雙非教育城」

未來香港不只推行國民教育,更直接的會是「給國民的教育」。新界東北的計劃中,將計劃拿16塊約30-40多公頃土地用作教育用途以打造教育城,數量奇高。如果用於建千禧學校規模的中小學,粗略計算則可以建約23間之多。

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上圖:單是古洞,新界東北計劃已預留十塊土地作「教育用途」。

我們要問,為何無故要在新界北區突然興建那麼多學校﹖早幾年不是在殺校嗎? 現時新界東北發展區內仍有不少早前被殺的村校,如華山、昇平等,熱心教育的人士希望租用學校重新辦學政府不批准,任由其丟空荒廢。現在特區政府竟然拿16塊土地在新界東北打造「教育城」?

明顯的,這是給真正的國民享用的教育。親中政黨民建聯一份名為《新界整體發展策略》報告中(http://www.dab.org.hk/UserFiles/Image/News%20centre/Publication/research%20reports/doc/200807NTD_2.pdf)有關打造教育城的部分帶來了啟示:

“以粉嶺北及古洞北為例,由於兩個新發展區相連,並且鄰近中國內地,有足夠空間及地理優勢發展成教學城……本研究建議於幅員較廣的古洞北新發展區,建設大學城及中學村,以發展成一個教育產業重鎮。至於貼近現有新市鎮的粉嶺北新發展區,則設立學校村…”

“.當局盡快將非本地學生的比例限額提高至至少15%,並長遠提高至20%。
.當局應提供貸款及土地予公營院校,協助有計劃取錄大量非本地學生的院校,增建校舍和宿舍。
.當局應鼓勵教育機構發展自負盈虧式的教育服務。自負盈虧學位程度課程,招生對象不應局限於本地人士,也應包括國際學生和內地學生。”

以上提及的學校村,真的是給本地學生會去就讀的嗎? 還是留給未來計劃來港十多萬的富豪雙非嬰兒就讀? 為何我們的教育政策及資源竟然如此分配? 未來在新界東北,只有有錢人才可享用這些「自負盈虧式的教育服務」嗎? 新市鎮不再為教育好本地下一代設想,這還算是我們的政府嗎?

諮詢最後死線 堅決反對東北淪陷

新界東北計劃這個最後一期諮詢在八月底就是死線了,沒有強烈的公眾聲音,這個關鍵的融合戰略大計勢必可以暢通無阻。就請大家想一想以下的問題:

1) 你認為新界東北發展是為了滿足本地人口需求,抑或是服務中港融合的計劃?
2) 你希望新界東北的鄉郊地帶會因融合計劃而興建大型基建,破壞環境嗎?
3) 你希望香港400多公頃的農地被開發為豪宅嗎? 抑或是復興本土農業及其所帶動的本土食物製造及餐飲經濟?
4) 你認為新界東北新市鎮是否應該實行「港人港地」?
5) 你認為我們最需要發展本土經濟,抑或是中港融合經濟?
6) 你認為,為了進行以上的發展,犧性十多條近萬人居住的非原居民村落,這值得嗎?
7) 你覺得香港未來的教育政策應否預留這麼多的土地與資源給內地富豪消費?

今次事關香港一國兩制、城市自主權與及長久以來我們一直都被殖民的本土核心問題,如果你也關注以上問題,就讓我們一起阻止新界東北將被內地富豪融合所消滅的壞想法,要求政府立即擱置沒有港人共識的融合計劃!

我們呼籲:請加入反對香港被規劃行動組專設之Facebook 專頁,邀請更多人加入「抵抗新界東北「深港富豪雙非城」發展計劃!」,接收計劃的最新消息及表示反對。我們將會有一連串工作與行動,全速拯救我們快將淪陷的新界東北!

陳景輝:「新界東北」的融合幽靈

明報 – 2012823日星期四上午5:17

【明報專訊】一個「融合」的幽靈正在新界的上空徘徊。

日前,在居民抗議下,「新界東北新發展區計劃」的諮詢會宣布腰斬。計劃被質疑是「深港一體化」的部署,服務的並非香港人。及後又見報載,親政府智囊透露,政府計劃在「深港邊境禁區」上設立「邊境特別發展區」,容許地人免簽證入境,而前述的新界東北更被納入其中。一時之間,一堆原本敏感的區域發展術語紛至沓來,什麼「中港一體化」、「都會融合」和「同城化」如入無人之境,宛如打開了一國兩制的鬼門關,陰陽再沒有區分。

過去由親中經濟學者口頭鼓吹的東西,今天即將成真,畢竟親中智囊「一國兩制研究中心」的總裁也獲邀進入行政會議,這許是幹部治港時代的特色。一直以來,類似的智囊出版一份又一份報告,傾力研究「中港融合」的「可能性」。然而,這大多都停留在「研究」階段,因它至少面臨兩座大山:首先是對外的問題,即我們到底以「世界城市」的面貌示人,抑或以一個中國城市自居?政府中,「世界城市」的立場,以陳方安生為代表。另一個問題則屬於香港部,即「融合」跟「兩制」根本上存在矛盾。而為了實現「人員」、「資金」和「商品」等要素的完全自由流動,「融合」竟試圖將兩個千差萬別的地方「一體化」,抹去原有的疆界。

多年來,深圳政府也提出要建立「深港合作圈」。這很容易了解,通過跟香港結合,深圳可以加快轉型,從工業城市轉向第三業都市,這需要循香港引進資本和技術。但香港呢?自由行還不夠多嗎,為什麼還要建立「邊境特區」?這一「新發展區」到底為誰而建,為何一再破壞本土農業和漠視居民需要?政府尚欠我們一個交代。

梁美儀﹕因時制宜 重訂新界東北規劃

明報 – 2012827日星期一上午5:18

【明報專訊】近期有關新界東北發展的討論日趨熾熱,迄今主導輿論的論調是,將來發展的3個新市鎮,包括打鼓嶺、粉嶺北和古洞北,區住宅用地將以低密度住宅為主,撥作公營房屋土地佔兩成左右,加上與梁振英關係密切的一國兩制研究中心主倡以較寬鬆的入境程序,讓地人進入邊境發展區,一時間,割地賣港,3個新市鎮將成地富豪後花園等聲音此起彼落。

早在1998年政府進行的《新界東北規劃及發展研究》,已選定這3地為新發展區。直至2007年,前特首曾蔭權在施政報告中,宣布籌建新發展區為十大基建工程之一,今年6月再出計劃諮詢公眾。

新界東北新市鎮發展計劃,共可提供150公頃房屋土地,可建2.31萬個公屋單位及3萬個私人房屋單位,容納約15萬人口。在香港房屋供求嚴重失衡。樓價愈升愈癲的情况下,新市鎮的發展,本來的確可以紓緩港人對房屋需求的壓力,但何以這計劃卻被打成魔鬼計劃?

政府的土地規劃建議經常受到嚴厲批評,例如滿塞公共屋邨的天水圍因同區缺乏經濟設施,區欠缺就業職位,結果變成一個被孤立於西邊的「悲情城市」;即使在市區的規劃,每每被指發展密度過高,屏風樓處處。或許碰壁多了,今次當局刻意減低區建築密度,但這正正是矯枉過正的表表者吧。在150公頃的土地裏,公營房屋用地只佔少數,根本無法跟貼港人對這類房屋的迫切需求,政府花那400億巨額公帑收地,結果換來的是大堆普羅市民遙不可及的豪宅,港人又怎能下去?所以坊間對計劃的質疑和批評對合理。

政府應盡快收回現有規劃建議,全面檢討和修訂,否則計劃將寸步難行。

作者是資深傳媒工作者

街知巷聞:新界東北 未被規劃以前

明報 – 201299日星期日上午5:24

【明報專訊】「新界東北新發展區計劃」在一片抗議聲中,政府宣布延長諮詢期至9月底完結。

社會對此計劃反應不一,有這可應付香港人口增長以及發展經濟,但同時有人擔心新東北會變成「地富豪雙非城」,而且設立「特區中的特區」會模糊一國兩制的邊境。

今期街知巷聞跟隨「反對香港被規劃行動組」(下稱「行動組」)發起人陳劍青,深入坪/打鼓嶺、粉嶺北和古洞北三區,了解有關發展計劃(下稱「發展計劃」)將會給這片郊土地帶來什麼改變。

「坪/打鼓嶺」區變豪宅

首站是「坪/打鼓嶺」區,地圖上可見是圍繞公路散聚的村落,根據政府規劃署的《新界東北新發展區規劃及工程研究——第三階段公眾參與摘要》(下稱「摘要」)指出,這區以「優質業區」為發展主題,並提供道路連接新發展區和蓮塘/香園圍邊境口岸。我們去到現時位於坪輋路上的邊境管制站,站仍有居民居住,且有巴士往來,氣氛頗為輕鬆,卻原來外人出入需要登記。攝影師在門外拍攝時,站警員亦有問,但不需記下任何資料。假若一切按「發展計劃」變成現實,其中一條區界線將會設在沙頭角公路馬尾下段與孔嶺村交界附近,屆時,更多地方將被劃入管制區中,甚或民居可能要被鐵絲網圍着,出入變得更不方便。

由坪路轉入坪原路,附近的有機種植園「德小綠洲」,由非原居民打理,有一大塊稻米田、菜田和葡萄架,間中還聽到雀鳥鳴叫,好不優雅,在香港實在少有。陳劍青,本土有機農作物有價有市,香港的農業發展其實大有可為。從「德小綠洲」遠望,依稀可以看到深圳的高樓,香港背靠祖國,糧食大多由地運來,除了高官以農耕作消遣外,相信沒太多人認識香港有發展農業的可能。

午飯時間,一行人前往聯和墟的著名食店新漢記,點菜時伙計不斷推介多味小菜,包括黑色的手打墨魚丸、魚腐浸時蔬等,部分還是以附近的食材新鮮製造。邊吃邊聊,原來行動組的成員大多是在網上認識,以大專生為主,同樣是看到政府發展新東北的方案而自發搞活動引起市民注意,更曾到政府總部門外遊行。風捲殘雲過後,陳劍青不忘看着一隻又一隻空碟補充,新漢記雖然不在新東北展區範圍,但當鄰近地區急速城市化,農地減少,相信亦較難找到新鮮食材。

私宅與公屋「六四之比」被質疑

過後,我們轉到粉嶺北視察,在梧桐河的橋上,有人在垂釣,兩岸有太陽能發電板為街燈充電,而政府計劃中河的兩邊更會建上海濱長廊供人散步,好不寫意。但陳劍青,河的兩岸用地全是用來建低密度的私人住宅,公屋用地則位於沒有河景或偏遠的位置;他並補充,政府所私人住宅和公屋是「六四之比」並不準確,因實質用地分配是「八二」之比。記者翻「摘要」,計劃興建的私人住宅及公屋的單位數目的確是「六四之比」,但在用地面積則是「八二之比」。除此之外,私宅的地積比率亦比公屋低,但這就毫不出奇,因部分私人住宅樓高只有十層,更可能要興建特大窗台、會所以及羅馬式花園,難免用地更多。陳又質疑,政府聲稱發展新東北是為了應付香港將來的人口發展,但其實政府同時在市區擁有600多公頃空置住宅用地,為何不發展市區用地,反而要在新東北開發100多公頃的住宅用地?

據計劃,發展區將要大舉興建教育城,這趟我們順道前往在梧桐河附近的華山公立學校。走過一段小路,抬頭可見校舍設有籃球及足球場,活動地方充裕,但學校早於多年前因收生不足而被殺,荒廢已久。黑板、電線均損壞嚴重,課室更是雜草叢生,若在晚間到訪,相信感覺相當詭異。

原濕地將成為生態公園

最後一站,來到古洞北的雙魚河旁的原濕地。大家若不太善忘的話,應記得原濕地因興建落馬洲支線而引發過一場環保戰。為了保護這片淡水濕地,走線最後捨棄高架橋的原設計,轉而更昂貴的隧道方案。這片濕地至今錄得逾二百一十種雀鳥的品種,是觀鳥愛好者的天堂。極目望去,濕地對岸是河上村,樓房不高,襯在井然有序的農田旁,和諧優美。政府計劃,將原劃為自然生態公園,以提升生態環境及補償新發展對濕地的影響。但陳劍青指出,原濕地的農地已全在耕作,政府雖承諾生態公園可容許濕農地耕作,但發展後農地總數將減少廿二公頃,農地一定不分,陳笑問「唔通要『田』?」若發展局可把「房」藝術融入農田當中,相信亦可發展成一種創意業。記者亦發現,濕地在計劃中會被連接的古洞鐵路站與上水站的路軌橫過,究竟列車穿過濕地時對環境的影響如何,仍有待了解。

發展與保育之間如何拿揑一向是爭議不斷的難題。新東北一片又一片綠油油、一望無際的農地在香港已愈見罕有。只希望自然怡人的環境得以保存之餘,同時能提升港人的居住環境,達至平衡發展。

文 楊宇軒

圖 林俊源

編輯 陳嘉文

新界東北乃官商勾結加強版!

(文:陳劍青,刊《主場新聞》,2013年7月9日)

原文連結:http://thehousenews.com/NT-northeast/%E6%96%B0%E7%95%8C%E6%9D%B1%E5%8C%97%E4%B9%83%E5%AE%98%E5%95%86%E5%8B%BE%E7%B5%90%E5%8A%A0%E5%BC%B7%E7%89%88/

地政總署女士星期日在城市論壇上說:官商勾結的指控不符事實。我聽到這個說法之後真的呆了。記得去年林鄭月娥在立法會曾質疑官商公私合營(被美稱為「傳統 新市鎮發展加強版」)會惹來官商勾結的嫌疑,現在陳茂波要延續這種官商合作模式,是政府你要向市民解釋及證明為何現在不是一個官商勾結的規劃啊! 不斷將責任「推比人」及「語言偽術」,或許就是未來香港人對那即將倒台的梁朝政權唯一的歷史記憶。

簡單來說,特區政府就是欺負市民無法掌握高度壟斷的土地知識,以公眾利益、「香港人的新市鎮」企圖將計劃蒙混過關。鑑此,本文總結了部分在新界東北的調查研究,列出粉嶺北一帶官商勾結的憑據,證據確鑿不容抵賴。

豪宅規劃百分百配合地產商地權

早前有傳媒利用我們早年查證的地權資料,勾勒出粉嶺北核心地段 (馬屎埔村、烏鴉落陽、石湖新村)裡私樓規劃與地產商現時擁有農地的關係。當中8塊私樓地裡,恒基已獨自囤積6塊裡的主要面積,成功在公私合營的遊戲中奪得6大最靚東北地皮。

根據報導,另外一塊現在新世界發展的荒置屋地,已是新世界囊中物,再根據本土研究社早前的查冊紀錄庫,顯示原來剩下的一塊,事實上也落入了新世界的手中, 一間董事為鄭裕彤的收地艇仔公司Starry Land Development Limited,於97年(政府98年才公佈東北環保城計劃) 已向上水廖氏原居民約100元一呎囤積約90,000呎農地,可以進行原址換地發展。

簡單而言,東北規劃還未經審批,私樓用地規劃的位置上已經百分百配合地產商的地權分佈。8塊核心地皮已可由兩大地產商率先瓜分建豪宅,政府還好意思說官商勾結的指控「不符事實」?

石湖新村兩塊私樓地,新世界均持有主要地權,政府容許公私換地變相直接送地給地產商原址奪地發展。

石湖新村兩塊私樓地,新世界均持有主要地權,政府容許公私換地變相直接送地給地產商原址奪地發展。

度身訂造提高私樓密度

今次「加強版」方案地產商主要所囤農地不僅免於被收地,政府甚至為他們度身,借公眾利益之名為他們現有私樓用地贈送地積比,由2-5倍提昇至6倍。見下 圖,8塊私樓地當中有6塊將獲得地積比的大幅提昇。究竟政府聽了市民批評東北建「低密度豪宅」,然後演繹成讓地產商提高密度建「高密度豪宅」?

粉嶺北核心地段一帶提昇地積比,還要勉強地框進「新世界鬼屋」那塊地段,由中密度住宅(R2)轉為高密度住宅商業(R1C),平衡恒基與新世界利益。

粉嶺北核心地段一帶提昇地積比,還要勉強地框進「新世界鬼屋」那塊地段,由中密度住宅(R2)轉為高密度住宅商業(R1C),平衡恒基與新世界利益。

已發展當未發展 地權雜亂便做公屋

最神乎奇技的莫過於位於新世界的那個「鬼屋」,明明這已經是個零四零五年的「已發展項目」,入伙紙也出了,為何政府可以當他為「未發展地帶」,讓他可直接拆完再起? 時序上當時還是梁展文住職房屋署,背後會又是另一場「紅灣半島」政府與新世界的勾結事件?
新世界空置多年的已發展低密度樓盤,8年前已打好100米樁,等待政府改劃高密度住宅。

新世界空置多年的已發展低密度樓盤,8年前已打好100米樁,等待政府改劃高密度住宅。

那烏鴉落陽為何劃做公營房屋? 根據我們查冊,發現由於這個較小地段地權的地理分佈相當混雜,由粉嶺彭氏上水廖氏新世界(Starry Land) 恒基(Charter Rank) 、九建(KROMRIVER LIMITED)Magicome ,甚至香港政府也有不少官地,無法由單一地產商統合地塊上的地權,就成為公屋居屋了。從此地權的視野,就不難令人更質疑陳茂波在土地規劃上如此「公私分明」,根本特區政府就是為地產霸權度身訂造的方案。他究竟在過程諮詢了什麼?只聽到了地產富豪的聲音了嗎?

我已判斷了你的官商勾結

陳茂波繼續表演語言偽術,不斷聲稱東北計劃公屋佔六成,其實他是以單位數目來計算,在用地比例上仍然是私樓豪宅主導 (約5成6),公屋居屋次之的比例。嘗試營造一種有大幅度修改的姿態,其實只是拆開「坪輋/打鼓嶺新發展區」這個100%都是私樓的地區到另一個「新界 北」邊境開發大計,再加數塊公屋,從而在數字上像是增加了公屋比例,但也隱藏不了借解決房屋問題之名進行官商勾結開發大計的本質。

觀乎附近恒基的粉嶺高密度豪宅「逸峰」(Green Code),標榜要打造「中港新地標」,樓價已經要近萬元一呎($9325)。東北新方案公佈當日,恒基股價升了6%。 恒地四叔已經沒有可能在粉嶺北核心區捐地為你建造100萬一個300呎單位了,陳茂波還好意思借香港年青人過橋,說為了香港的下一代? 分明是為大地產商利益鋪路,香港人繼續買不到樓!

1,200億這個天價成本建6萬個公私單位,已經等同於有6萬戶香港人每戶分到200萬直接在私人市場從20多萬囤積的單位上車,去發展地產商沒有囤地的 哥爾夫球場政府又置若罔聞,犯囤地者竟獲獎勵,其他新界多愈四倍1,200公頃屬於政府的空置丁地繼續千秋萬世。算了,香港人已經判斷了你劫貧濟富、官商 勾結的態度!

2003年,董建華曾經擱置過第一次的新界東北規劃,今次香港人必須清楚地向這種加強版勾結說不,立訂決心守衛香港邊境,以行動將計劃永遠踢走!

恆基 收地手段

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四叔之恒基作為全新界囤積最多農地的大地產商,擁有農地連計土地儲備幾乎等於一個九龍,更超越港府土地所有,富可敵港!

然而,這種看似是純粹一買一賣的土地交易,背後卻蘊藏著各種卑劣手段,更甚滲雜非法行徑。例如在政府「新界東北新發展區規劃」內之馬屎埔村,就正被四叔恒基不斷收地、逼遷!現時,約八成的農地已經為恒基持有,收地過程中恆基陰招連連(當中粉嶺北馬屎埔受害尤甚):

  • 2005年透過在城規會入圖則將不願售賣地主的農地位置劃成學校,威逼就範不然就被官府土收;
  • 諮詢會中批評發展規劃服務地產商的村民,率先被發律師逼遷;
  • 不收租數年再誣稱村民是租霸派法庭執達吏封屋;
  • 亂用業主租客條例連環控告條例根本不適用的農民,嚇走公公婆婆;
  • 非法處理寮屋建築材料石棉瓦(如丟棄入水井),製造石棉塵毒害村民及地區市民;
  • 毀壞收回來村屋製造荒涼感打心理戰;
  • 歲晚偷襲未交吉村民,爆門將其屋內傢私財物丟棄於屋外草地;
  • 去年五月,恒基地產更威嚇村民「在雨季傾倒黃泥於綠化地帶」以「平整土地」(馬屎埔村民後來發起抗議行動)
  • 將不願賣地的居民附近的地破壞,再傾倒污水泥頭垃圾,造成臭氣,滋生蟲鼠蟻蚊等,嚴重破壞村民生活環境,再叫地政處控告其地方種蚊

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恒基 囤地實錄

行動組深入東北,嘗試找尋恆基的「戰績」,結果有驚人發現!除了規劃中的新發展區範圍被恆基「重鎚出擊」,連新界東北以外的大片土地亦同樣不能倖免。 如果恆基囤地就是為了最終地價飆升再建天價豪宅,那麼可以預料屆時天價豪宅不只充斥「新發展區」,而是充斥整個北區以至新界。在這樣的「私人市場」下,中港融合一開閘,整大片新界(無論現在是多偏遠的角落)都會變成雙非富豪城的一部份,後果不堪想像。 被簇新鐵絲網包圍的,都是恆基的「私人範圍」!856242_378458238919113_823279674_o 部份丟空著,生長著野花野草~857107_378458195585784_300100685_o 858638_378458522252418_934539422_o IMG_3651部份土地已跟村民協議,村民可在發展前暫時耕作,採取屆時收地不得抗議~859043_378458105585793_742856584_o 有些收回來的土地,則是鋪上石屎,用來暫時作停車場般「半丟空」~IMG_3170IMG_3116 IMG_3117 IMG_3139 鐵絲網,四處肆意割裂著新界的土地~IMG_3167IMG_3169 遠處看見的逸峯,就是在粉嶺新發展區範圍外的「天價災區」…IMG_3168「聯大地產」在新界東北像病毒一樣擴散起來,行動組所經之路比比皆是~  IMG_3171 IMG_3182IMG_3184IMG_3186 有違例各種用途的,總之就沒有起樓這一項,對恆基來說現在「不是時候」~IMG_3187IMG_3190IMG_3191IMG_3194 你幾乎想像不了鐵絲網後是多麼廣闊空曠的一幅土地,有網友說為甚麼這麼浪費,對了,香港有大量這些土地,就這般浪費了。政府視若無睹,你卻沒有辦法,因為那是私人土地…IMG_3209IMG_3210 剛才看見的逸峯(Green Code),可笑的是這塊土地本來就是原野,恆基把地方鋪上石屎建天價豪宅,樓宇卻叫 Green Code…IMG_3216  IMG_3219 明刀明槍寫「跨越中港新地標」,深港融合之意「畫公仔畫出腸」~525637_10151328205256247_996189135_n

有關恆地 東北囤地

自從四叔多年前一早得知新界東北融合大計後,已在新界地區瘋狂收購土地及農地,當中農地購入價不過是幾十蚊呎,由於是私人收購,當中並無限制可言。事實上,恆基於新界坐擁420,000,000呎土地儲備及農地曬緊太陽,面積幾乎相等於一個九龍,其坐擁土地更甚於政府!

而香港的樓價市場,亦是因為被大量囤積土地而變得失效,變相樓價被人為操控。故此,因為土地不足或是政府賣地太貴以至樓價高企均是誤點。 真相是,地產商以不同形式的囤地,包括荒廢空置、違例改建農地成貨櫃場、停車場、回收場等(可笑的是,政府對此竟沒有執法權),不將土地發展起樓。

一方面是刻意限制供應量,抬高樓價,更重要的是,恆基與政府私相授受,一早得知新界東北融合的「鴻圖大計」,因此從多年前就已經收購大量新界土地,以在新界東北「融合發展」時分一杯羹。據知,恒基在新界東北的粉嶺、坪輋、古洞,以及新界西北的洪水橋及南生圍等,就擁有至少910萬平方呎土地。

囤地如此,就是等待一切準備就緒,當政府要公私營發展新發展區,興建鐵路站、發展基建、安排社區配套,四叔幾十蚊呎買來的農地升至天價,用來起豪宅,自然全部種出金稻米!

土地在自由市場名義下固然可以隨意買賣,然而,當出現囤地、壟斷以至操控市場,人為抬高市價,影響社會,有害於他人,「自由」的名義已不能為這一切當擋箭牌。然而,政府卻一直視若無睹,維護地產霸權,反而一味為香港土地不足作政治宣傳,以「賺取」新界東北村民的家園,和地產商分贜!

實際情況:
其中一個例子 – 粉嶺北新發展區之馬屎埔村
畫上滿滿顏色的就是恆基多年來收購的農地版圖!
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[ 雖然政府常說一個新發展區涉及的可能只有幾條村,但要注意的是,一條馬屎埔村就足足有一個九龍城般大 ]

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