恐淪深圳前海衛星城市 洪水橋支線效益存疑

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A02 | 新聞 | 本地 | 2014-06-13

港深西部快速軌道( 下稱港深機鐵) 「重生」,連帶一度擱置的鐵路洪水橋支線亦再次浮上水面。規劃中的跨境支線,連接元朗洪水橋及深圳西部的前海,前者是預計容納21萬人的重點新市鎮;後者將會是內地重要的離岸金融中心,支線料為兩地帶來龐大人流。不過,有立法會議員指出,若支線定位不清,恐變成「自由行專線」,將引起地區反彈。有專家更指,服務對象對準前海,洪水橋恐淪為前海的衛星城市。

早於09年,港府規劃港深機鐵時,已計劃興建一條洪水橋至前海的跨境支線。消息指,政府其後內部評估,認為支線造價太高,計劃一度暫停。隨著港深機鐵項目重新啟動,支線亦如箭在弦。根據去年7月公布的「洪水橋新發展區規劃及工程研究」,總面積達826公頃、相等於21個維園的洪水橋新市鎮,預計興建6萬個單位,能容納逾21萬人。而深圳前海則是內地國家戰略層面的離岸金融中心,計劃中的前海發展區,將與本港及全球金融市場的資金流動完全自由,吸引本港金融機構和專業人士進駐(見另稿)。

儘管前海目前「爛地一片」;洪水橋發展區亦廢車場處處。不過,有地區人士透露,由於落實發展新市鎮,加上跨境鐵路支線的消息,已有人悄悄在洪水橋、廈村一帶收地,看準鐵路落成後的商機。不過,立法會議員田北辰直言,洪水橋支線定位不清,難以估計實際人流;再者,興建口岸造價高昂,效益成疑,「加上如果自由行殺入洪水橋,地區人士一定反彈。」他認為目前已有很多針對內地旅客的規劃,如高鐵線及九龍公園地下空間發展等,政府應再研究是否有必要興建支線。

黎廣德:政府預咗要起

公共專業聯盟政策召集人黎廣德指,計劃中的西鐵洪水橋站周邊,政府已預留大幅商業住宅地,「面積之大,新界少見。支線落腳點好可能就係洪水橋車站附近,政府預咗要起。」不過,他亦質疑支線的經濟效益,「如果鐵路只係駁通前海,洪水橋可能變成前海嘅衛星城市。」當區區議員周永勤證實,早前已聽聞洪水橋支線的消息,認為對當區有利,「洪水橋可以成為自由行旅客到香港嘅第一站,新市鎮成為橋頭城市,如果唔係,就只係個次要嘅商業中心。」

眾發展商準備就緒 港鐵項目成焦點 元朗大變天 增逾12萬公私營樓

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Hong Kong Daily News
B02 | 新報地產 | 2014-05-11

元朗區多個新區有關規劃文件近日接踵而來,分別涉及洪水橋、錦田、唐人新村、大棠等地,元朗區大變天已如箭在弦,將有數以萬計單位陸續注入。

【本報記者黃岸東報道】多間發展商於元朗區準備就緒,恒地於洪水橋、錦田南均持有農地蓄勢待發,新地亦於錦田北,旗下爾巒一帶早有部署,新世界則於大棠、唐人新村一帶,元朗南研究範圍內有多項發展計劃。另西鐵沿線亦有不少項目有待發展,元朗未來發展確實不容小覷。

涉近36萬人口

發展局及規劃署日前向元朗區議會提交文件,顯示政府於該區現時正進行3項規劃研究,包括洪水橋新發展區、元朗南,以及港鐵錦上路站一帶,錦田南及八鄉等,涉及公私營伙數達12.38萬伙,涉及人口35.81萬。另規劃署亦擬修訂錦田北、南生圍分區計劃大綱,當中有關錦田北日前已公布修訂大綱方案,涉及新增伙數約4,550伙,總共涉約9,407人口。

上述規劃研究仍未正式落實,但在各規劃項目內,亦不難發現發展商足迹,當中恒地素來以收購農地聞名,在該區最大兩個規劃研究,洪水橋發展區及錦田南,不難發現旗下持有土地。另新地、新世界亦分別於錦田北、元朗南有不少項目,元朗已成各發展商角力場。

建議發展大綱圖年中公布地產商洪水橋密密插旗

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Hong Kong Daily News
B03 | 新報地產 | 2014-04-21

【本報記者黃岸東報道】洪水橋新發展區料於年中公布建議發展大綱圖,去年公布的諮詢文件雖無提及該區會否跟隨新界東北的「加強版」傳統新市鎮發展模式容許原址換地,但事實上該區已有不少財團坐擁大量農地,除人所共知的「農地王」恒地(0012)外,不同規模發展商亦在當地擁有項目有待發展。

洪水橋新發展區去年公布初步發展大綱,將分為六大發展區域,預計興建6萬伙住宅單位,容納21.8萬人口,並創造10萬個新就業機會。據第二階段諮詢文件,全個發展區826公頃當中,六成二面積,即511公頃為私人土地。

當中第一、二、四及五區設有新劃住宅或商住區域,第六區則將按照現有分區計劃大綱圖規定發展,第三區則作物流及資訊科技等特殊用途發展。當局並無就以「傳統新市鎮發展模式」或私人發展作明確定論,惟區內已有多個發展商足迹。

恒地農地近洪水橋站

「農地王」恒地坐擁該帶約500萬平方呎農地地皮。當中130萬平方呎更坐落第四發展區商住綜合內,料將發展成市中心,且西鐵洪水橋站亦坐落該區內;富商潘德俊亦在第四區內持有130萬平方呎農地。兩者在第四區內的農地估值分別達30億元。

該區亦有中小型發展商進內插旗,當中泛海國際(0129)今年初獲城規會通過,將旗下位於第五發展區,洪元路與田心路交界項目,增建99伙單位。該項目面積11萬平方呎,擬建6幢樓高13層住宅,提供943伙住宅單位。中信泰富(0267)亦在第四區核心區持有面積約5.4萬平方呎農地。

主要作住宅發展的第二發展區,則傳出新地完成早年已買入土地的註冊登記,作價約9,227萬元。

初步發展大綱內第六區的大部份地段無須改劃,現時正有多個新盤,新世界(0017)溱林及蔚林,分別料於本月底及今年底落成,而百利保(0617)與富豪(0078)丹桂村路項目,亦將於今年第三季落成,提供30伙洋房及134伙開放式分層單位。至於旁邊長實(0001)的尚城,則早於2011年落成。

羅守輝工地轉手賺1.8億

有發展商仍持有區內項目,但另一邊廂有投資者已轉售新發展區內地皮,獲利甚豐。尖東廣場置業羅守輝年初向億京出售橋頭圍橋旺街15號工業用地,作價4億元。該地皮在初步發展大綱圖納入第五區,作商住發展,羅守輝2007年以2.2億購入項目,轉手大賺1.8億元。

西北發展滅村 趕絕傳統工業

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The Sun
A08  |   港聞  |   太一叮  |   2013-12-24

香港工業歷史悠久,由五、六十年代起步,到七十年代登上高峰,譜寫出嘅唔止係堅毅拚搏嘅獅子山下精神,更加係屢創輝煌嘅東方之珠傳奇。可惜,時移勢易,今時今日本土工業自生自滅,瀕臨絕境,莫講話再創經濟傳奇,可能連獅子山下精神呢支歌仔都好快冇得唱咯。

嗱,又有傳統工業被逼上絕路喇。新界洪水橋發展區第二階段諮詢已經喺十月結束,現時正面臨滅村厄運嘅原來唔止非原居民,仲有傳統工業發源地洪屋村。唔講唔知,洪屋村臥虎藏龍,一啲都唔簡單,全港碩果僅存嘅大型船隻車葉鑄造廠就係藏身其中,三十年來,車葉轉不停,年月不停轉,傳統鑄銅技術亦因此得以保留,薪火相傳。家陣港府一句收地,呢間老牌車葉廠隨時「被消失」,傳統鑄銅技術隨時「被失傳」,何止令人無奈,簡直令人心痛。

一「葉」知秋,從車葉廠嘅無奈就睇到本地工業嘅困境。同樣面對迫遷嘅仲有雲石廠等小商戶,由於工序特殊,一般工廈根本無法容身,咁點算好呢?當局只識下逐客令,唔識協助業界覓地搬遷維持生計,咁即係逼人執笠啫。難怪有製造水喉接駁位嘅商戶怒斥,當局冷待本土工業,令工業被迫北移,「到時市民爆水喉,可能要等喺內地切割完至送落嚟咯」!

好心港府唔好咁短視喇,正如有人話齋,工業乃經濟之本,傳統工業式微,老底掏空,今後靠乜嘢維生呢?前特首曾蔭權爵士嗰句「淨係金融業已經可以養起七百萬人」,早已經成為國際笑話,港產官僚唔係咁傻咁天真,以為單靠炒熡炒股就可以令香港繁榮穩定,五十年不變吖?傳統工業係低學歷人士嘅其中一條出路,如果呢條出路愈走愈窄,香港都唔會有運行o架!

所以話,香港深層次矛盾愈來愈嚴重,唔係冇原因o架。回歸十六年,經濟就誤入歧途十六年,一味炒樓炒股,塘水滾塘魚,四碌經濟支柱搖搖欲墜,傳統工業停滯不前,買少見少,市民出路狹窄,上流無望,點會唔谷爆吖。更大鑊嘅係,前朝政府只識吹大經濟泡沫,搞到產業結構單調脆弱,一爆金融危機即無險可守,呢,美國準備退市,加息周期重臨,本港經濟泡沫隨時崩破,蕭條噩夢隨時重臨。

一句講晒,傳統工業敲喪鐘,經濟泡沫一場空。車葉係一隻船嘅推動工具,傳統工業亦係維持本港經濟穩定發展嘅摩打,當局如果繼續執迷不悟,對傳統工業困境不聞不問,盞累香港搭沉船嘅咋,叮!

洪水橋發展區倡建購物城

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Oriental Daily News
A24  |   港聞  |   2013-10-23

【本報訊】多名立法會議員關注洪水橋新發展區規劃,指有五條非原居民村落被「剷村滅族」,而原居民村落則得以保留,認為非原居民有被歧視之嫌。另外,有議員則倡建巨型購物城,解決本港零售面積不足推高租金的問題,讓本地牌子進駐。

非原居民五村被滅 被指歧視

立法會發展事務委員會昨討論洪水橋規劃,議員梁耀忠說,發展區內有五條非原居民村落被「剷村滅族」,認為他們有被歧視之嫌。規劃署副署長李志苗回應說,九條非原居民村落已保留了四條。議員梁志祥則稱,新發展區包圍了鄉村,無預留地方讓鄉村發展。李志苗則指已照顧村民興建小型屋宇的需要,鄉村不會被高樓大廈包圍。

經營時裝的議員田北辰說,零售面積不足,引發中港矛盾,也推高租金,令本地牌子欠缺生存空間;建議在洪水橋建設面積達十萬平方米的巨型購物城,讓本地牌子進駐。發展局局長陳茂波表示會研究。

洪水橋發展補鑊假諮詢滅村村民

(原文刊於《香港獨立媒體》,2013年10月20日,連結:http://www.inmediahk.net/node/1018507)

洪水橋發展補鑊假諮詢滅村村民

(獨媒特約報導)洪水橋新發展區計劃第二階段公眾諮詢已於10月15日結束,規劃中有五條 非原居民村落(亦園村、田心新村、石埗路尾村、新生新村、沙洲里二村)將被剷平,讓路發展,然而政府於兩個階段諮詢期均未有諮詢這批受最大影響、遭滅村的 村民。代表亦園村、田心新村、石埗路尾村的聯村關注組於10月7日到立法會申訴,交涉後政府才安排於昨天(10月19日)到亦園村舉行諮詢會。逾百名居民 出席諮詢會,炮轟政府製定發展大綱後才落村是假諮詢,並提出多項數據質疑發展計劃的理據。

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滅村村民不獲諮詢

政府派出規劃署、土木工程拓展署以及顧問公司的代表出席諮詢會。諮詢會開始時,政府代表本欲播放洪水橋發展計劃的宣傳短片,遭出席諮詢會的立法會議 員梁耀忠打斷。梁質問政府為何於第一階段諮詢期間不主動接觸受影響的村民,只與不能代表村民的立法會事務委員會、鄉事委員會、區議會商討,如今規劃的初步 構思已成既定事實,才第一次落村,規劃根本無意反映村民意願,對村民不公。

於亦園村長大的陳先生表示自已有出席第一、二階段的公眾論壇,但參加者要預先登記,於論壇上又要抽籤發言,發言時間更只得一分鐘,難以表達。陳先生更指自已於第一次公眾論壇上曾發言表示反對發展計劃,但其後顧問公司的報告中卻指當日無人反對,直斥當局此舉「強姦民意」。

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圖:梁耀忠叫反對計劃的村民舉手示意。

保住原居民權貴 欺壓弱勢村民

聯村關注組發言人何開發指,發展計劃歧視非原居民,規劃中僅佔發展區總面積10%的五個非原居民村落將被消滅,但佔20%的二十一個原居民圍村卻得 以保留。何指政府只保障原居民,不保障非原居民,違反了基本法第三章二十九條「香港居民的住宅和其他房屋不受侵犯」。土木工程署的代表回應,保留原居民村 落是政府政策,政府有責任保護認可鄉村。在場村民要求有更多文件解釋釐定認可鄉村的準則,但政府代表稱文件屬地政署,今日地政署人員不在場,故不作回應。

規劃文件報大數 交通不勝負荷

根據規劃文件,新發展區將新增人口17萬5千,同時新增10萬個區內就業機會,讓居民可原區就業。何開發引2011年人口普查數字為例,屯門區人口 49萬,區內就業機會只有5.5萬個(11.2%);由此推算,洪水橋發展區只能為新增人口提供11.2%的區內工作機會,即約2萬個,因此新增人口中有 8萬人實則要跨區工作。然而,現時區內的交通已飽和,屯門公路超額每小時1,000架次,西鐵的載客量餘額只有25,000人次,不可能應負新增的跨區工 作人口,加建西鐵洪水橋站恐怕會令交通問題惡化。

街工黃潤達指,現時早上繁忙時段,西鐵的載客量幾近飽和,需加開吉車方可疏導人流。梁耀忠續指,經常接獲元朗區居民投訴等數班車都上不到,輕鐵月台的擠迫情況更是險象橫生,若增加區內交通負荷,但不改善配套,絕不可行。

會上,多名村民就規劃文件發表意見並提出質疑,又多次追問為何第一階段諮詢沒有諮詢在座村民,要求當局交代原因。惟面對村民提出的數據及質問,出席 的政府代表不作正面回答,甚至被問至啞口無言,只稱會收集村民的意見,向決策層反映。聯村關注組明言,若政府硬推發展計劃、堅持滅村,將會提出司法覆核, 抗爭到底。

非原居民村村民認為洪水橋發展計劃不公平

亞視新聞  2013-09-30

 

 

 

 

元朗洪水橋計劃發展成新區,政府為配合丁屋政策,會保留二十條原居民鄉村,但五條非原居民鄉村可能會被「滅村」。

有村民認為,受影響的非原居民村佔地較少,但就可能會被剷起發展,覺得規劃對他們非常不公平。

「真的很慘,捱了五十多年,今時今日,少許地方也要拆我們的。那怎麼辦?很難受。」洪叔這麼激動,是因為住了四十年的亦園村受到洪水橋規劃影響,可能面臨「滅村」。

除 了亦園村,新生新村、石埗路尾村、田心新村和沙洲里二村共五條非原居民村,都是同一命運。聯村關注組認為,只發展非原居民村很不公平:「為甚麼兩成(原居 民村)的土地,他覺得是不阻發展,不需要動它;而我們一成那麼少的地方,面積那麼小的非原居民村,會阻它,要全部剷起來發展呢?這個很明顯就是很不公平和 歧視我們村落的。」

村長表示,那裡不少村民都住了三、四十年,連一條路,最初都是由村民湊錢建成的。如果政府真的發展那裡,估計超過四千名村民的家會受到影響。他們要求政府不要發展這條村,就算真的無可避免,都要原村原區安置。

政 府一直表示,發展洪水橋的哪些地方,主要考慮鐵路站的位置。但發展局回覆查詢表示,一般規劃新發展區內的鄉村式發展用地時,會參考村界範圍以及丁屋的需 求。而規劃署亦表示,要配合丁屋政策:「政策之下,大家都知道,可以在一些村界範圍以內,成年男丁可建他自己的一間屋。這樣的一個政策,我們現在在規劃 上,在土地預留方面,亦要與這個政策有一致性。」

她又表示,考慮保留原居民村時,亦有顧及村落歷史價值。

影片連結:http://www.hkatv.com/zh-hk/atvnews/14915/2013-09-30/%E9%9D%9E%E5%8E%9F%E5%B1%85%E6%B0%91%E6%9D%91%E6%9D%91%E6%B0%91%E8%AA%8D%E7%82%BA%E6%B4%AA%E6%B0%B4%E6%A9%8B%E7%99%BC%E5%B1%95%E8%A8%88%E5%8A%83%E4%B8%8D%E5%85%AC%E5%B9%B3

傳新地完成7年前元朗地交易

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Ming Pao Daily News
B03 | 地產 | 2013-08-17

【明報專訊】洪水橋新發展區規劃出台後,發展商陸續將早年收購的區內地皮落實成交,其中元朗廈村屏廈路、天華路及天影路中間多幅地皮(見圖),近日以約9226.7 萬元落實成交。

涉資9227 萬

土地註冊處資料,該批地皮共涉14 個地段,早於2006 年着手購入,地皮以東鄰近天水圍區,西鄰廈村市,並落入洪水橋新規劃的住宅地帶,根據初步規劃建議,地點日後發展地積比率約5.5 至6.5 倍,建築物高度約20 至35 層高。

納入洪水橋新規劃住宅地帶

資料顯示,該批地皮2006 年7 月購入,近日才落實成交,新買家為金宏資源有限公司,董事包括雷耀輝及馬豪輝,市場料是次收購背後買家以新地(0016)或有關人士呼聲最高。就此事向新地查詢,惟新地只稱未有回應。鄰近的屏山橋頭圍一幅逾10 萬方呎土地,有財團今年4 月向城規會申建512 伙住宅,樓面逾33 萬方呎,亦屬洪水橋新規劃的混合用途——住宅及商業地帶。

恒地1.2 億沽元朗舖

另上月恒地(0012)或相關人士,亦將收購多年的洪水橋 一批地皮落實成交,涉資約1.95 億元。另市場消息指,恒地剛以約1.2 億元,售出元朗豐裕軒地下6 至7 號舖,面積約1703 方呎,呎價約7 萬元。市場又稱,資深投資者尹柏權以約7000 萬元,沽出大埔昌運中心地下51 及52 號舖,該舖去年9 月以6700 萬元購入,料扣除佣金及釐印費微蝕離場。

佔地826公頃進行第二階段諮詢 洪水橋描繪藍圖 刺激區內樓價

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Hong Kong Daily News
B06 | 新報地產 | 2013-07-28

備受關注、佔地826公頃的洪水橋新發展區,目前正進行第二階段公眾諮詢。按照政府規劃藍圖,該區除了為本港未來中、長期提供大量房屋供應外,亦將會撥出227公頃土地設立不同發展特色區,以作發展酒店、寫字樓及物流等之用,屆時將可為新界西北創造10萬個就業機會。據悉,由於該區未來將發展為商住綜合區域,加上未來將有西鐵接駁,刺激該區二手樓價造好。

【本報記者風中寧報道】洪水橋新發展區位於后海灣以南、天水圍以西、港深西部公路以東及元朗公路以北,佔地達826公頃,現時區內有23%土地為「棕地」,被用作露天貯物及港口後勤活動,所佔用的土地超過190公頃。

規劃署建議,洪水橋新發展區將劃分為6個發展特色區,合共設有兩個市中心區,分別位於地盤西南面的商業及住宅綜合區及東面的住宅區及商業中心。

設有兩個市中心區

而為配合未來規劃發展及改善當區交通配套,政府已擬興建西鐵洪水橋站,以接駁西鐵天水圍站,務求以西鐵樞紐帶旺當區人流,刺激該區迅速發展。

根據政府最新建議的初步發展大綱圖顯示,在826公頃土地當中,227公頃土地會用作住宅發展,佔整個發展區約27.5%;而124公頃土地則會用作商廈、酒店、商場及物流等發展,佔整個發展區約15%,預計可為區內居民創造10萬個就業機會,令區內居民生計得到大幅改善。

事實上,發展局日前便指出,政府早在90年代已確認洪水橋具發展潛力,認為「洪水橋新發展區」享有優越的地理位置,可同時連接香港國際機場、新界西北、深圳和大珠江三角的交通運輸網絡。

其中,政府擬將發展區西北面約72公頃土地劃作物流和科技區,供物流業、測試和認證業、資訊科技、電訊業和商貿用途,而由於該發展特色區鄰近深圳前海,相信可產生一定協同效應。

丹桂軒呎價貼近7000元

據悉,洪水橋一帶近年雖積極發展,惟仍極具鄉郊風情,四周疏落分布着私人屋苑及丁屋。新盤有溱林,較新的有泉薈與尚城,菁雅居及丹桂軒則屬半新舊的低密度屋苑。其中,「半新盤」丹桂軒於2005年入伙,樓齡不足10年,由8座僅樓高3層至4層的物業組成,合共僅供應119個單位。可能受惠於區內即將變天的消息影響,近期樓價顯著造好,今年4月份更一度升穿每方呎7,600元水平,其後雖有所回落,但仍貼近每方呎7,000元。

據區內代理指,洪水橋附近屋苑交投穩定,且樓價較市區而言屬上車盤,故較受中產及上車客歡迎,防守性亦相對較強;而新辣招推出後,該區成交雖一定程度上受到打擊,但整體而言影響較輕,而變天消息已開始在區內發酵,刺激樓價回升,預料洪水橋發展區計劃正式啟動後,該區住宅樓價將可錄得不俗升幅。

規劃署:洪水橋參考東北模式

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Hong Kong Daily News
A04 | 港聞 | 2013-08-04

【新報訊】政府計劃將新界西北的洪水橋新發展區成為未來主要土地供應來源,其發展模式將參考新界東北計劃。有學者認為,雖然洪水橋發展區的業權分散,但仍有機會與新界東北一樣獲有條件容許「原址換地」。

洪水橋新發展區可發展土地約450公頃,當中近七成半屬於私人業權,但以甚麼模式發展規劃署指未有定案。規劃署助理署長張綺薇表示,發展模式是否應維持一個一致性,是一個考慮,該署會參考現在建議新界東北的方案,不抹煞會採取同一個模式,但現在現階段未有這樣的決定。

私人收購祖堂地有難度

張綺薇指,洪水橋發展區有不少祖堂地,業權比較分散,如果由私人收購這些祖堂地會有難度。有份參與計劃的專家小組成員許智文則指,如果業權太分散就很難做到「原址換地」,但他仍然相信洪水橋新發展區的發展模式最終與新界東北相若。他說:「大原則與新界東北我相信不會相差太遠,因為新界東北想過的事,其實考慮了坊間有的可行方法;第二亦想過避開社會上有爭議的部份,例如會否官商勾結。」

理大應用社會科學系助理教授鍾劍華亦認為,洪水橋發展區在有影響力和有領導能力的人主導下,把分散業權拼合,然後用一個較好的模式跟政府說換地的可能性是絕對存在。洪水橋新發展區第二階段社區參與會在10月中結束,政府收集公眾意見評估後再制訂建議發展大綱圖。

郭炳江挺新西北計劃速上馬

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Wen Wei Po
A17 | 香港新聞 | 2013-07-24

香港文匯報訊(記者 黃嘉銘)特區政府計劃在新界發展多個新市鎮的計劃,近期成為了香港的熱門話題。新鴻基地產聯席主席郭炳江昨日在一公開活動上表示,他支持新界西北計劃應盡快上馬,尤其是古洞北及洪水橋,新界需要如市區或啟德的商業中心,並相信一旦落實,相信有助穩定未來房屋供應,尤其有助增加公屋的供應。

郭炳江昨日在一公開活動上接受傳媒訪問時表示,明白到社會各界相當關心新界的發展,他個人正研究有關事宜,並認為特區政府發展新界西北計劃應盡快上馬,特別是古洞北及洪水橋,一旦落實,相信有助穩定未來房屋供應,特別是公屋。

讚洪水橋方案 或跟四叔捐地

他又認為,將洪水橋發展成新市鎮是好的方案,有辦公室等商業設施,因為新界需要如市區或啟德的商業中心,洪水橋是一個好位置。被問到集團會否加大發展洪水橋時,他則回應說現時仍言之尚早。

在被問及對於恒地主席李兆基(四叔)捐農地的見解時,郭炳江回應指,若果發展出來方式是可行的話,會考慮跟隨。

指財爺理財審慎 處事穩健

就恒隆系董事長陳啟宗日前質疑財政司司長曾俊華未能做到「應使則使」,是歷史「大罪人」,郭炳江坦言,曾俊華已經很審慎處理香港的財政,只是各人要求不同,而在自己認識的商界朋友中,均認為曾俊華做事是「處理得很穩健」的官員。

涉資2億 傳恒地買入 規劃公布 洪水橋地落實成交

B03001.1

Ming Pao Daily News
B03 | 地產 | 2013-07-23

【明報專訊】洪水橋新發展區初步規劃方案剛公布不久,就有發展商將早於04 年已着手收購的區內地皮落實成交。根據土地註冊處資料,分布於未來西鐵洪水橋站的東面、西面及西南面等多幅地皮,近日以合共逾1.95 億元易手。上述地皮落入新規劃方案的住宅、農業、商業、酒店及辦公室混合用途等地帶範圍,料可受惠於該區新規劃方案。業內人士預計,若發展商收購地皮當時為農地用途,與日後地皮被改劃作住宅用途,價值相差可達6 倍,但由於發展商要落實發展,需涉及補地價,程序相當繁複,發展商需承受一定風險。

地皮早於04 年已簽臨約

洪水橋發展第二階段社區參與諮詢剛展開,未來洪水橋西鐵站四周地段,將打造為商業樞紐,設大型商場、運動場、酒店等綜合發展,計劃料將於2024至2034 年間陸續落成。是次落實成交的多幅洪水橋地皮,零散分佈在住宅、商業及住宅綜合區,以及河畔和鄉村區範圍內,部分位置更鄰近未來的洪水橋西鐵站,以該站的東面、西面及西南面為主。根據政府公布的初步發展大綱圖,該批地皮日後分別將規劃為住宅、商業、酒店及辦公室混合用途等。

恒地:個別土地買賣不作回應

土地註冊處資料顯示,是次成交的地皮,早於2004 至2006 年間簽訂臨時買賣合約,直到近日政府公布洪水橋新發展區計劃,才正式落實成交。地皮原業主為御展有限公司,董事為潘良才及潘德俊;而新買家則為榮捷發展有限公司,董事包括禤寶華及羅泰安,二人過往曾多次為田生或恒地(0012)收購重建項目,惟田生發言人昨否認收購相關地皮。市場人士預料,是次大型收購項目背後的發展商,以恒地(0012)的機會較大。本報昨向恒地查詢是次收購的地皮,是否屬集團或四叔李兆基私人持有,恒地發言人回應指出,對個別的土地買賣不作回應。

業界指區內農地每呎地價500 元事實上,恒地近年在新界西北持有多個項目,包括鄰近洪水橋的屯門藍地綠怡居以南,地盤面積約16.4 萬方呎,計劃興建14 幢2 至6 層高住宅,涉約115伙單位。

第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國表示,雖然有發展商早着先機,早於9 年前購入洪水橋多幅地皮,但長期投資涉及較高風險,加上日後若要將農地轉為住宅或商業用途,涉及的補地價程序相當繁複。他又指出,目前區內農地每方呎樓面地價約500 至600 元,若日後改劃用途為住宅,每方呎樓面地價約3000 至4000 元,相差可逾6 倍。

耗7040萬重環保以人為本 洪水橋新區配合前海發展

香港商報  2011年1月19日

就房屋供應需求及配合深圳前海的發展,政府重新啟動洪水橋一帶近800公頃土地的規劃發展,擬議為洪水橋新發展區的規劃及工程研究(洪水橋新發展區研究),會着重環保及以人為本的建設,房屋興建會成為新區軸心。計劃的公、私營房屋比例為4比6,會預留土地給高端工業發展及提供相關就業機會,亦計劃興建西鐵洪水橋站配合交通需要。當局稱,耗資7040萬元的研究完成后,2019年可動工,5年后竣工,工程相信會影響6條非原居民的村落。

打造與深圳西部配合新區

政府在2003年完成了新界西北規劃及發展研究(新界西北研究),確定洪水橋為新發展區,面積約450公頃并完成了一系列評估,但因人口及房屋需求放緩而擱置。在07年的「香港2030:規劃遠景與策略」(香港2030研究)中,再建議洪水橋為新發展區,并預計最少需12至13年時間去籌劃。發展局計劃將現有的洪水橋工程「733CL」升為甲級的洪水橋新發展區研究,占地約790公頃,在今年8月展開為期3年的研究,費用為7040萬元,下月將提交立法會工務小組審議。

新區研究完成后,可在2019年動工,2024年就可讓第一批市民搬入新區。規劃署發言人指,新研究計劃比舊計劃有很大分別,除了會着重低碳、環保及以人為本的設計外,隨着現時新界西北與深圳有密切關系,經蛇口與「前海深港現代服務業合作區」(前海)通連,政府會計劃將洪水橋打造成,與深圳西部有良好配合的新區,當局又會預留土地作研究興建西鐵洪水橋站,配合區內發展對交通的需求。

預留配合深圳發展的土地

規劃署發言人指,03年的研究指將洪水橋發展密度的地積比率,如車站與市區密度為6.5倍,而新研究只會定在5倍,并會向外遞減,村落地區由3倍降為1.5或1倍,但要待研究完成后才落實。他強調,新區會以房屋居住帶動新區為主要考慮,并預計以40%為公營房屋、59%為私營房屋作發展。還要預留配合深圳發展的土地,并有土地給高端、研發型工業,發展高增值及低污染工業,令洪水橋新區提供相關就業機會。

計劃研究新區的790公頃範圍內,約有2.5萬人口,規劃署發言人指,新區落實后預計可容納16萬人口,現時區內有25條村落,其中19條屬原居民,在土地徵用及清拆過程中,不希望對他們有影響,但可能會影響到非原居民村落,但希望將影響減至最低。他又指,研究新區的費用中不包括清拆賠償費,會待研究完成后,再由政府內部再商榷賠償金額。

環評包括生態及文物評估

研究範圍會有環保評估,土木工程拓展署發言人指,環評包括有生態評估及文物評估,會盡量不影響兩者,甚至會以它們作為洪水橋新區的地標特色。另外,又會研究集體運輸及再生能否使用,新區的港口后勤及露天貯物用途亦在研究範圍內。對於會否興建骨灰龕場,規劃署發言人指這可能會是考慮之一,但仍要看政府的骨灰龕場政策走向。就新區研究,當局已展開第一階段的社區參與,讓公眾及居民表示意見,第二階段會在2013年展開。

洪水橋藉地利 打造香港新宿

經濟日報  2011年1月7日

特首曾蔭權在3年多前的《施政報告》中,提出發展新界北部的新市鎮,作為促進經濟增長的十大基建項目之一。其中的洪水橋新發展區,於本年度開始進行規劃和工程研究工作。

在討論新的新市鎮的發展策略的時候,有必要檢討一下過往在發展新市鎮中的成敗得失。自從上世紀70年代開始,香港政府仿效英國的發展模式,在新 界地區興建了9大新市鎮。按最初的規劃,新市鎮大多具備居住和工業功能。就紓緩香港市區人口壓力而言,新市鎮的確成功。但是,香港經濟結構的轉型,令新市 鎮漸漸失去提供工業就業機會的功能。80年代起,香港的工業北移至內地,打擊了新市鎮原先規劃的工業規模,導致新市鎮未能提供足夠數量的就業機會予居民。

另外,由於當時政府着重發展市區,並無意在新界建立城市副中心,沒有政策將部分市中心的核心功能,包括政府重要機構、商業中心轉移至新市鎮,所 以工商業活動並沒有隨新市鎮的建立而大規模遷入。結果不少新市鎮的居民未能在區內找到工作機會,需要跨區工作,由此引發不少問題。

新市鎮缺就業機會 製悲情城市

在這些新市鎮中,沙田的發展較屯門、元朗和天水圍成功,很重要的一個原因就是早在80年代,沙田就和市區有電氣化火車相連接,因此能吸引較多的 在市區工作的中產市民入住,使得區內的商業服務品質較高,設施也相對完善。而屯門、元朗和天水圍在與市區的交通上處於相對不利的位置,對中產的吸引力較 弱,公屋住戶的比重較高,加之區內又缺少足夠的就業機會,因此造成很多社會問題,甚至出現天水圍這樣的「悲情城市」。

未來的洪水橋新發展區,位於天水圍和屯門之間。如果按照過去的發展模式來看,這裏也是遠離香港市區的「邊陲地區」,很可能出現與現有新界北部新市鎮同樣的問題。

地理優越 可成「橋頭經濟」

但是,洪水橋在地理位置有一個特別之處,就是位於深圳灣大橋香港一側的橋頭,是距離港深西部通道關口(也是目前唯一的「一地兩檢」關口)最近的 地區,未來如果港深西部快速鐵路建成,洪水橋亦是重要的一站。當初規劃西部通道的時候,曾設想主要是為貨車服務的。但今天這條通道的客運價值大大凸顯,尤 其是「一地兩檢」的便利使得大量內地遊客使用這條通道,經常在關口出現人龍等待入境的情況。

在大橋北側的深圳市政府敏銳地把握到發展「橋頭經濟」的機遇。在大橋橋頭的後海灣地區積極規劃和發展新的金融、商業和文化區。而形成鮮明對比的 是,大橋南側的香港新界西北,卻尚未能把握這個「橋頭經濟」的機遇。熙熙攘攘的內地遊客過了關口之後,就搭乘旅遊巴沿着高架道路直奔香港市區去了。很少人 會在洪水橋和天水圍停留,因為那裏沒有甚麼商業設施可以吸引他們。

2003年完成的「新界西北研究」中曾經規劃將洪水橋發展成「門廊市鎮」。但由於當時經濟不景,加上人口增長放緩,所以被擱置。今日洪水橋的發展需要深化「門廊市鎮」的思路,把握好「橋頭經濟」的機遇。

乘經濟輻射 拓服務業優勢

連接西部通道的珠三角東岸沿江四綫高速公路即將全綫通車,這把廣州、東莞虎門、深圳前海和後海等珠三角最重要的區域和洪水橋直接聯繫起來。而港 深西部快速鐵路如果成事,更會使得洪水橋與正在建設中的珠三角城際快速鐵路網聯繫起來,由珠三角的主要市鎮和香港、深圳兩大機場都可以便捷地到達洪水橋。 這樣,洪水橋有機會成為香港連接珠三角的最重要的交通門戶區域之一。

因此,洪水橋不應當只是發展成為一個以居住功能為主的區域,而是應當利用其交通門戶的地理優勢,留出足夠的商業零售和商務活動空間,主力發展香 港的優勢服務業包括商業零售、商務活動、文娛康樂、醫療、教育、會議展覽等,服務內地龐大的居民和遊客的各種需求。長遠而言,借助鄰近深圳市中心和港深口 岸的經濟輻射,洪水橋有機會成為近似於日本東京副都心新宿、池袋、澀谷一樣的地區。

更重要的是,洪水橋和周邊新市鎮的人口結構將會產生改變。因為新的經濟活動不斷遷入洪水橋,不少中產人士將搬進洪水橋及其周邊的新市鎮,參與新發展區的經濟活動。這將根本地改變香港的城市布局,結束新界北只作為香港邊陲地區的局面。

撰文:方舟 一國兩制研究中心助理總研究主任

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