推土機前種菜,未收地前迫遷

文:鄒崇銘,原文刊於《香港獨立媒體》,2014年1月16日,連結:http://www.inmediahk.net/node/1020223

推土機前種菜,未收地前迫遷

根據李太的憶述,在搬到洪水橋居住的第二年,大女兒剛好出生。今年大女兒已經三十歲,她也在洪水橋住了逾三十年。現在兒女們都長大出身了,剩下兩老 留守這間當年由李生親手搭建的鐵皮屋,和僅剩的那三、四斗菜田,春節前後綠葉菜都長得特別肥壯。碰巧這天李太的鄰居張太的女兒,也帶著女婿和未滿周歲的孫 女回娘家。孫女掙著圓圓的大眼晴,聽著大人對洪水橋發展議論紛紛,小嘴彷彿也蠢蠢欲動,要加入發表意見的行列。

回想只十多年前,特別是新生新村和田心新村這一帶,到處仍然都是綠油油的菜田,村民過著完全與世無爭的鄉郊生活。大清早幾十輛貨車會在村口排隊,直 接採購本地新鮮蔬菜配送到市區。數年後,待得西鐵在東面不遠處穿過,及後西部通道又在西面不遠處穿過,鄉郊的寧靜才偶爾被車聲打破,但純樸的農耕生活模式 卻一如既往。

除了種菜,李家早年還養了兩屋白鴿,鴿舍沒有例外地,亦是由李生一手建成的。「建鴿舍事前都要經政府部門審批的!」李生鄭重地強調,他們在這片土地 上居住和從事生產,全都是通過合法渠道申請的。洪水橋以往是香港白鴿的主要產地,馳名紅燒乳鴿無不在這裡培殖,時至今日,空置的鴿舍仍然隨處可見。

或許首先要追溯到十六年前的禽流感,雖然不見得和養鴿有絲毫干連,但政府卻全面取締香港的家禽業,一下子令洪水橋的產業鏈條打亂了。雖然鴿農都得到 賠償,但長遠的生計來源卻頓成疑問;而過往促使蔬菜茁壯成長的鴿糞,現在亦只能以進口化肥代替了。不過最致命的卻還要數發展商屯地,過去農地都是屬於鄰近 圍村的原居民,但多年來不斷被大小發展商收購囤積,除祖堂地外,能賣的地都賣得七七八八了。

「一天大隊泥頭車排著隊進來,二話不說就開始在我的田裡傾倒泥頭。記得那時田裡還有不少剛長成的菜心,也來不及去割,很多菜就這樣埋在泥頭之下。」 雖說已經是多年前的事件,但李太娓娓道來,彷彿就像昨天發生般歴歴在目。從此李家的菜田亦由七、八斗,逐漸收縮至目前的三、四斗。眺望李家菜田以外一片平 原,連綿數百米都是傾倒泥頭造成的荒地。過往在這裡種菜的幾十戶人,現在已僅剩李家和張家十幾戶了。

最近十幾年,人們一提起洪水橋,大概首先會想起大片的貨櫃場,而不會想起如新界東北般的廣大農地。但話雖如此,任誰只要在這裡走一圈,都會發現農耕 活動仍異常活躍, 每家每戶幾乎都有自己的田。不少住在天水圍和屯門的市民,還會老遠跑到這裡來直接買菜,甚至是分租一些田地來耕種。雖然驟眼看來可幫補的很有限,但對於新 界西北的基層市民來說,若能種些蔬菜自給自足,起碼不用捱領滙或超市的貴菜,每月能省下的錢也著實不少。

而像李太這樣的菜農,亦會拉菜到附近的街市去賣,以往還會老遠跑到天水圍的天光墟去。李太說:「若只靠菜統處來收的話,菜心每斤也就只有四、五元, 但直接賣出卻可以逾十元。」當然,正所謂一分錢一分貨,「我們噴農葯化肥都很小心,照足漁農處的要求來做。確保顧客的健康最重要,否則以後也沒有生意做 了。」

政府官方的主流論述,不斷強調在自由市場的規律下,香港的農業早已息微。這樣說故然有它一定的道理──假如自由市場也包括政府取締家禽業、發展商隨意囤積和圍封農地、容許胡亂破壞和更改土地用途,以及菜統處的壟斷和封閉經營的話。

俱往矣!根據洪水橋新發展區第二階段公眾參與,西鐵洪水橋站就在往東南面不遠處,那裡會有商場、酒店、政府和公共建築物;至於新生新村和田心新村的 散村和農地,未來將會悉數劃作公屋和居屋。反倒是在更南面奕園村早已荒廢的一小塊農地,卻很奇怪地被劃作農業用途。李太當然希望未來仍能務農為生,但不少 其他村民則慨歎,既然是用來建屋給香港人居住的,他們要犧牲一下亦在所難免。假如進展順利的話,這一帶的公屋大約會在十年後落成,正好趕及《長遠房屋策 略》47萬的建屋指標。

2014年1月,洪水橋第三階段公眾參與仍未展開,田心新村卻來了大批工程人員,把農地和村屋重重包圍起來,形成一幅鐵絲網縱橫交錯的奇景。李太 說,發展商本來要她們新暦年後便要搬,現在則「通融」至春節之後。過去幾十年他們跟老一輩田主關係相對穩定。可是,現在面對發展惹來龐大利益,原居民地主 連祖宗的地也已經出售予富商潘德俊旗下的公司。當然,佃農李太和左鄰右里完全不知道土地轉手的事;也不知道儘管發展商不會在這裡興建私人屋苑,他們仍要讓 土地繼續空置數年,待日後政府要來收地建公屋時,善價而沽。

2014年1月15日,梁振英在新一份施政報告中,說會在今年內就檢討農業政策諮詢公眾。第45段指「政府將檢討現行的農業政策,以提升生產力和促 進可持續發展,包括引進現代化、環保及保育大自然資源和農業生態的農業技術,為市民提供優質的農產品,亦可促進鄉郊的多元發展。政府會在今年內進行諮 詢。」但整段只提引進「技術」,卻隻字不提核心的農地保育問題,在施政報告一提農地,反而是講如何開發建屋。政府不斷帶頭減少農地,那麼引進技術有什麼用 呢?

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農地和村屋被重重包圍,形成一幅鐵絲網縱橫交錯的奇景

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見證洪水橋農業全滅之時

(文:吳希文,原刊《主場新聞》,2013年10月30日,連結:http://thehousenews.com/NT-northeast/%E8%A6%8B%E8%AD%89%E6%B4%AA%E6%B0%B4%E6%A9%8B%E8%BE%B2%E6%A5%AD%E5%85%A8%E6%BB%85%E4%B9%8B%E6%99%82/)

最近有研究建議香港的社區糧食自給模式,建議每10,000人社區,應有8公頃農地供應糧食,推動本地農業重生。洪水橋新發展區諮詢剛完成,簡單把這條算 式放在這個未來容納218,000人口的新發展區內,洪水橋至少也要預留170多公頃農地,與現在建議的10多公頃絕對是差天共地。

劈頭一句你可能會問﹕露天貨櫃、廢車、電子廢料等星羅棋佈般散落,這堆「棕土」中毒甚深,在瀝青、污水旁種出來的菜,怎能把農業推得更前?

洪水橋一直到七十年代初期仍有大片農田,「不遷不拆」的場面,早在二戰後的屏山機場事件中上演過,當年香港軍政府提出在屏山興建一個軍用機場,所影響的村 落,大部分都在現時洪水橋新發展區範圍內。村民抗爭原因之一,就是洪水橋的土地肥沃,即使政府願意以地賠地,也不能和原有的比較。可惜八十年代初起,新界 的農地開始被貨櫃場大幅蠶食,洪水橋一帶也不例外。今日洪水橋農地不少零散在鄉村、貨櫃場、廢車場旁,當地農業長期受鄰近土地污染威脅,是事實。

新生村及田心村之西一帶的常耕農地

新生村及田心村之西一帶的常耕農地

想看面積較大而完整的農地,只餘下位於新生村及田心村之西一帶,村內仍有大量常耕農地,旱田為主,過往亦有水田,灌溉用的水道交錯其中。不過這片農地一直 面對發展威脅,興建西鐵及西部通道時已被佔去一大塊,而其中一幅面積1.5公頃的農地,在2010年時又有企圖「先破壞,後發展」的違法行為,不少常耕農 地被平整。今時今日,這片區內僅餘的常耕農地再受威脅,建議平整作公屋、居屋用途。

可以改動一下規劃嗎?利用這片農地資源搞市區農業,先把原有農地收購,再租回給原有的農民及區內有意耕作的市民,保住農地、創造社區經濟、提供另類保憩空間,也許比起那美其名為未來區內地標的市鎮公園更有特色。

與規劃署會議上,顧問公司回應的第一句,是房屋問題嚴峻,需要土地興建房屋。第二句,說這裏是未來洪水橋市中心地帶,在這個黃金地段搞農業,是太浪費。我們再一次見證沒有農業政策的後果,就是農業完完全全給排擠在規劃之外,即使建議的重點,並非純粹令農地原封不動。

政府建議的復耕地點,不少農地已遭破壞

政府建議的復耕地點,不少農地已遭破壞

政府強調會另行覓地復耕予受影響農戶的,選址位於新發展區西南面近奕園村的一幅面積約10公頃土地,規劃上將劃作「農業」用途。走進這片農地上,野草滿 佈,可惜也掩飾不了鋪上瀝青的車路,以至土地平整的痕跡,這裏自2008年起已遭人傾倒泥頭,農戶即使有心在該地復耕,也罕有能夠支付清理泥頭的費用。再 看看地圖,部分農地原來正正位處青磚圍鄉村邊界範圍內,把這塊原為「綠化地帶」改劃成「農業」用途會否是變相降級,容許丁屋申請更易過關?

當然最重要的一點,農地復耕計劃成功與否,全靠地主個人意願,地主一心要待價而沽,拒絕租出農地,政府根本無法保證成功為農戶配對農地。這些失誤,早在新界東北試過,政府何以再度重覆犯錯?

政府一邊剷走常耕農地,卻選擇保留已破壞農地作補償,諮詢文件及報告,農業規劃絕跡,在期望未來出現一份完整的本土農業政策之前,得靠你我繼續在不同規劃 研究推出之時,為每一區農業發展據理力爭。立法會發展事務委員會在11月16日為洪水橋新發展區召開公聽會,即場發言也好,寫信也好,請行動,不要讓農地 從洪水橋徹底人間蒸發。

新界洪水橋 變全國物流中心?

(原文刊於http://www.hket.com/eti/article/8053eb01-59fc-45e1-b465-78f86ce437a6-417817,2012年2月10日)

過去6年,在曾蔭權治下整個政府皆無甚建樹,這已是香港市民以至中央政府的共識。

不過,當大家預期夕陽政府會進一步變「跛腳鴨」,「好打得」的發展局局長林鄭月娥,卻突然殺出一路奇兵,從打擊僭建(連老闆當勞也不放過!),批評丁屋政策製造困擾,又指香港規劃落後、天水圍發展失誤,到現時大力推動填海、發展岩洞等,皆愈來愈顯露出「大有為」的作風。

發展局其中一項進行中的新搞作,是繼年前新界東北三合一(粉嶺北、古洞、打鼓嶺 / 坪輋)新發展區後,再就新界西北的洪水橋新發展區進行諮詢。一旦拍板上馬的話,日後甚至可容納高達15萬人口,足足有半個大埔那麼大,將是近年罕見的大型 新市鎮建設,對於未來新界鄉郊規劃和發展,亦極具啟示作用。

規劃「遠視症」 扼殺本土活力

早前筆者參加洪水橋規劃的公眾論壇,發現在座無論是官方和民間人士,均對洪水橋抱着巨大的願景和想像。原來根據顧問公司的簡介,洪水橋剛好位處深圳前海和 香港都會區的中心,乃是西鐵、西部通道,以至未來屯門西繞道、深港機鐵等的交滙點。因此一時之間,大中華、珠三角、十二五、高層次、宏觀、戰略……等等, 宏偉華麗的口號花樣紛陳,令人聽得心花怒放目不暇給。不過除了學懂一大堆空洞和略帶大陸味道的概念,我卻聽不見甚麼具體可行的建議來。

自從香港自稱為「亞洲國際都會」,將「滬港競爭」作為發展標杆,似乎大家均像染上傳染病,紛紛患上嚴重的遠視症似的,把問題看得高大空得可以,連一個小小的鄉郊社區也不放過,硬要把它想像成未來全國的物流、商貿、服務中心。

但就算高增值產業真的能夠發展起來,是否必然就會帶來滴漏效應(trigger down effect)?對本土社區發展有多少益處,對居民就業能提供多少幫助?抑或洪水橋仍然只是都會邊陲的後勤基地,承擔着貨櫃場和廢車場之類的角色?

政府一刀切定形 恐損多元性

必須指出,關鍵已並不在於融合與否——無論如何這都是無法避免的趨勢,問題那是屬於誰的融合邏輯。假如這是市場運作邏輯倒無可厚非,但一旦由政府利用公共 資源推動,那便很容易變成分餅而不是造餅的遊戲。大集團通過最擅長的影響規劃過程,強行製造僵化的分區規劃(zoning),甚至不惜把原來的居民趕走, 將自下而上的多元經濟活動剷除,從而享受單一空間使用的特權,擄取極為豐厚的壟斷租值回報。如此社區好像自上而下的發展起來了,但實際上卻是建基於犧牲多 數人的利益,來成就一少撮特權階級的暴利,華麗空洞的口號只是打劫的藉口而已。

以洪水橋規劃所重點探討的物流業為例,現時乃是處於一種無政府的混沌狀態,無疑對社區環境和管理都是嚴峻挑戰,但卻具有極大的彈性和靈活性,讓各類業務和 中小企能百花齊放。然而一旦通過政治意志一刀切定形下來,灰色地帶中的生存空隙不見了,原來的多元性和開放性消失了。最終物流業或許仍能自外而內地,通過 大集團大規模投資做強做大,取得規模效應的絕對優勢,但自內而外的本土活力和動力卻被消滅了。

阻中小企創新 the city is dying

Jane Jacobs是城市研究史上無人不識的名字,她1960年的著作《美國偉大城市的生與死》,隻手扭轉了紐約的規劃和城市的命運,但她對城市經濟學的特殊貢 獻,即使在美國亦鮮有被提及。作為經濟學的門外漢,她在《The Economy of Cities》(1969)和《Cities and the Wealth of Nations》(1984)兩書中,提出城市作為經濟發展動力的理論,對後來諾貝爾獎得主Robert Lucas亦影響至深(可詳見港大王于漸教授網站的介紹)。Jacobs的主要論點是,當城市經濟達至一定規模和多樣性後,便會迸發出無窮創意和孕育無數 中小企業,開啟新興產業和新產品的發展空間;相反當城市囿於過去的成功經驗,既有產業取得規模和制度上的優勢,甚至刻意阻撓創新調整的進程,那亦是 this city is dying的時候!

撰文:鄒崇銘 時事評論員

城市結構大重組(二):新界西

作者:脫苦海,原文刊於http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/%E5%9F%8E%E5%B8%82%E7%B5%90%E6%A7%8B%E5%A4%A7%E9%87%8D%E7%B5%84-%E4%BA%8C-%E6%96%B0%E7%95%8C%E8%A5%BF-233748614.html

現時屯門元朗兩區,人口已經超過100萬,最大的轉變是交通全面提升,西鐵直通九龍,又有西部通道直達蛇口及前海,2016年更有屯門西繞道,以及海底隧道直達大嶼山機場及東涌,到時大家就不會懷疑新界西的交通是否方便。

在新界西內部,存有屯門站四周的屯門市中心,以及元朗大馬路兩旁的元朗市中心,究竟未來新界西的商業重心是否兩者之爭?還是會有異軍突起?讓筆者分析這兩個市中心的形勢:

屯門的城市發展局限在九徑山和青山之間的狹長地,市中心的用地幾已用罄,唯有靠重建舊樓或改建工廈,即使屯門站也是拆卸新發邨而建成,而新建的住宅要向北建在藍地,或者沿南部的青山公路。

元朗則有大量土地可供發展,而且未來3-5年有很多新樓落成,人口大增可期,重要性越來越高,當人人都以為將軍澳新供應多的時候,和元朗比就是小巫見大巫:

新界北正在興建或發展項目

決定一個城市的結構,並不是人口的多寡,亦不單純看交通,否則個個港鐵站都有機會,又或者,元朗有B1、B2去深圳灣福田,而屯門只得B3系列去深圳灣,是不是表示屯門一定輸實?

真正決定性的因素是商業活動以及產業,因為這些才是決定地價的關鍵因素。那麼怎樣看兩地的商業活動分佈?屯門站早已形成了一個大型的商場群組,加上 西部通道落橋位在屯門藍地,所以近年食盡自由行旅客的商業價值。元朗大馬路則以街舖為主,雖然多年來元朗人口大增,但商業面積卻沒有同步增加,要等待元朗 站的商場群組在幾年後成型,但那時元朗人口又會增加十萬,相信食盡當地的消費後,都無餘力做其他生意。

結果屯門和元朗,有商業活動的不夠地,大把地的不夠商業活動,雙方似乎難分難解,而且還有一個大變數,就是洪水橋新市鎮的發展。

洪水橋位置剛好在兩個市中心之間,已預留位置興建西鐵站,政府已有發展計劃,更有建議由洪水橋站興建鐵路接駁深圳機場,大家可以從以下這幅構想圖看看洪水橋未來的發展:

那麼洪水橋有沒有機會成為全新的新界西商業重心區呢?筆者認為現時言之尚早,不單只因為洪水橋新發展區仍未確認,而且發展需時,可能十多廿年後還未成型呢!

所以務實的想法是:屯門站一帶仍然將會在十年廿年內保持商業重心的地位,而屯門站對面的巴士廠一帶全面作商業發展後,相信更加強化這種隋性,即是整個新界西的人要不就出九龍或到深圳消費,要不就直接乘車到屯門市中心。到洪水橋萬事俱備時,都已經是下一代人的事了!

而元朗將繼續發展住宅項目,未來人口超過沙田也不出奇,不過最多都只會成為屯門或者深圳的後花園,最佳的地位也只是一個後勤的支援基地。而正由於元朗地大,未來也會有很多大中型發展目,將會成為區內中產階層的恩物。

至於高級住宅,將會是依靠優美寧靜的居住環境,能符合這些條件的地方,就只有屯門南部的海景地帶,以及新田公路兩旁的綠化地帶。

當然不能漏了產業,現時區內的工業區,只有屯門站對岸一帶有重建潛力,以及現時橫洲一帶政府將半推半就發展公營房屋,朗屏站一帶將成為工貿和平民住宅混合區。

在十多廿年內,新界西的城市結構將會變為:

商業重心:屯門站一帶

交通樞紐:洪水橋站

工貿區:屯門西、元朗橫洲及唐人新邨

高級住宅:屯門青山公路及元朗新田公路

中級住宅:各大中型屋苑

平民住宅:舊樓、村屋、公屋及居屋

至於他日洪水橋的發展如何,就交給下一代人去決定。

洪水橋發展,香港堅得益?

文:5103,原載《輔仁媒體》,2013年10月8日,連結:http://www.vjmedia.com.hk/articles/2013/10/08/51007

洪水橋

自八十年代至現在,新界西北地區因位處偏遠,一直產生了不少社區問題。從昔日的屯門到近年的天水圍,因為欠缺適當的就業機會,大量居民需要跨區上班上學,不僅為居民帶來沉重的交通費負擔,被剝削的休息時間更對居民的身心發展有著負面的影響。

故此,當政府表示有意發展洪水橋,一處位於屯門、元朗和天水圍之間的地方時,不少市民俱寄望這個發展計劃能夠製造不同的就業機會,促進新界西北地區的經濟發展,以解決當區的社區問題。在本年七月中發佈的洪水橋新發展區第二階段公眾諮詢文件中,政府亦表明要把洪水橋發展成新界西北地區的商業中心。根據諮詢文件,發展區內將設有商場、寫字樓、酒店等設施,而在發展區北部亦有72公頃土地劃作「特殊產業區」,「特殊產業」包括物流設施、資訊科技及電訊業、檢測認證業等,而這些設施總共可提供10萬就業機會。

10萬的就業機會,看似很多,但這個數字如何形成,其實極度教人質疑。在1999年的《新界西北規劃及發展研究:洪水橋發展建議》中,洪水橋新市鎮建議容納人口為十六萬,就業機會則為2萬7千個。到了2003年,就業機會調升至4萬8千個。但在是次的諮詢文件中,洪水橋新市鎮建議容納人口只稍為增加至二十一萬八千,增幅只有約36%,可是所提供的工作機會增幅卻達一倍多,比例完全不合邏輯。如斯的情況難免教人懷疑政府只是胡亂的在社區製造就業機會,以堆砌一個漂亮的就業數字。

的確,細心留意一下,這十萬的就業機會,其實也沒有太顧及當地居民的需要,因為發展區內的基建設施所能提供到的工作種類其實相當有限,比如在商場裡,就有多數工種都是保安、店務員等。另一方面,那些「特殊工業」大多數都要求一定程度的入職門鑑和知識水平。以現時新界西北地區有不少基層市民居住的情況,這些新增的就業機會,不是無法切合他們的水平,就是苦無晉升機會,難以吸引年青人入行。在人口結構跟天水圍相近的東涌,雖然周邊有機場、商業設施和旅遊設施,提供了不少就業機會,但根據《星島日報》在2012年12月27日的報導,現時東涌居民原區就業的情況只有約三成左右,可見要促進原區就業,工作種類跟居民的背景、入息等配合乃相當重要。

其實政府若打算透過洪水橋新發展區去促進新界西北地區的原區就業情況,大可以參考不少民間團體的建議,大力發展社區經濟,比如設立營運得宜的墟市和「山寨」工廠,讓擁有不同技能的基層市民可充分發揮其一技之長。可是政府卻偏偏繼續大量增加低技術和不切合居民水平的工種,用意何在?

這就要看回洪水橋發展區的地理位置了。洪水橋跟深圳西部只相隔一個后海灣,2007年通車的西部通道更把兩地的距離進一步壓縮,這地緣因素早就注定洪水橋跟內地會有不少的互動。而且,內地新興的前海金融服務區亦鄰接西部通道,這使洪水橋的發展潛力進一步上升。早在1999年的《新界西北規劃及發展研究:洪水橋發展建議》的諮詢文件中,政府已建議要利用這個特點,把洪水橋發展城「門廊城市」,以滿足日益增張的中港商業和社會互動需要。而規劃署的官員亦曾經在第一階段公眾諮詢的第一輸活動期間表示,政府會計劃將洪水橋打造成與深圳西部有良好配合的新區。由是觀之,由政府第一次提倡發展洪水橋,這就已不是一個只針對港人需要的發展項目了。

其實在近數年,不少親建制的團體和智庫也紛紛就洪水橋的發展路線提出不少「驚人」的建議。以在新界東北邊境禁區開發「特區中的特區」而聞名的一國兩制研究中心,就曾經在2011年表示要把政府提倡的「門廊市鎮」意念深化,把握好「橋頭經濟」的機遇,把洪水橋發展成近似日本新宿的「香港副都心」。現任元朗區議會主席豈新界西立法會議員梁志祥在一段新界社團聯會拍攝的專訪片段中表示可把洪水橋發展成「前海人的家園」,人們白天在前海上班,晚上回到洪水橋的家休息。

事有巧合?在2011年轟動全城的《環珠江口宜居灣區建設重點行動計劃》文件中有過一個叫「城市客廳」的概念,而洪水橋當時亦被標籤為其中一試點;倡議中的「港深機場鐵路」亦設有支線來往洪水橋及前海。洪水橋新發展區的目標和用途,相信也顯然易見吧。

而且,是次諮詢文件明言「就業區設在新發展區的西北部,將有道路直接與港深西部公路連接」。雖然現階段暫時未有看到有甚麼在新界西北地區建設內地人可免簽證進入的工業園的建議,但要安排專車讓內地人在口岸直接到「特殊產業區」上班同樣相當方便,這就更能引證發展區內的特殊工業是為誰而設。

有些人或許會覺得,就算政府未有按居民的真正需要去作基礎建設,更多經濟活動也可促進該區有機地向不同範疇發展,從而令當區居民的生活狀況得到改善。但環視現在的屯門、元朗、上水、東涌等鄰近邊境和口岸的地區,以致是快將有地鐵進駐的西環,我們看到的事實,是大量資本的湧入,不斷扯高物價,一式一樣的高檔次連鎖商場把舊有的社區小店都取代掉。可是居民們在收入沒有大幅上升的情況下,卻要面對飛升速度快如火箭的物價,所謂的「改善生活」卻換來更為沉重的經濟負擔,實在諷刺。

由是觀之,現時的洪水橋發展計劃倡議,就是要以提供大量就業機會去解決新界西北地區就業問題這個「幌子」,去掩飾其促進中港融合、滿足內地發展需要的「真象」。雖然新發展區內有半數居住單位俱屬公營房屋,但是在上述的情況下,遷進發展區內居住的市民會否不再重蹈天水圍的覆撤,仍然是未知之數。故此,我們實在要對政府就新發展區的論述多加警惕。