寫在2016之前

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Hong Kong Economic Journal
B02  |   專家視角  |   價值物語  |   By 郝承林  |   2013-11-29

機管局委員就機場土地用途鬧出嚴重衝突,聞說有關爭議的項目涉及1100 萬方呎商業樓面,約為海港城的兩倍。此項目的價值可容後再談。筆者更感興趣的是,在機場旁的東涌,以至整個北大嶼山的投資價值。

試問:上水和粉嶺的樓價哪一個較高?答案是上水。明明粉嶺較上水近市區,為何上水的樓價反而較高?因為上水是中港兩地的一道關口(Gate),是人流物流的滙集所在,有額外的投資價值。

同理,當2016 年港珠澳大橋落成後,東涌的定位(Positioning)也將從偏遠的新市鎮,搖身一變成為中港兩地間的另一道主要關口。這並非偶然的巧合,從往後的一連串基建發展來看,多屆政府是一早有決心發展北大嶼山的。

周期角度看好東涌

除港珠澳大橋外,屯門至赤鱲角連接的南行段和北行段亦將於2016和2018年分別落成,連接港深西部公路,貫通深圳丶香港機場,以至珠海。若第三條跑道亦落實興建而於2022 年前後落成,北大嶼山將成為大珠三角的樞紐。

投資上有所謂Re-rating(重新評級╱價值重估)的學說。待一眾基建落成後,人流(商業)物流已不缺。如果機場北用地也落實作商業用途(1997 年至今本地樓價上升20%,商業物業呎價已升逾一倍,增加商業用地的確有實際需要),旅遊發展亦將提升北大嶼山的投資價值。

東涌現在不過一個只有8 萬人左右的小市鎮,連興建公立圖書館(20 萬人)的門檻也未到達,在人流物流旅遊等因素滙聚下,將產生不少就業機會(接近機場的工作,應該是中高端工種吧?)。筆者對來年樓市持審慎態度(原因請參考前文),外來工作人口不少的東涌樓市在政府雙辣招下加倍受壓,但以周期角度看,Downside應不會太多,相反中長線的Upside 更讓人憧憬。

不過,投資價值並不等居住價值。

如閣下認為香港空氣污染仍不算嚴重,請立即停止閱讀往下內容,因為可能令閣下感到不適。

香港的空氣污染主要來自兩大源頭:本地車輛和電廠的發電排放,以及來自珠三角的污染,前者已通過政府多年的資助更換石油氣車輛、收緊車輛廢氣排放標準,以及要求電廠減少污染物排放量等方法,得以部分改善;後者嘛……政府聲稱早於2002 年已和廣東省政府商討解決方法,並已於2004年達成共識,減少污染排放。

但實情是香港空氣的污染問題急劇惡化。環保署「路邊監察站」全年空氣污染指數超過100的日子,從2003 年的約40 天增至去年的約140天(環保署的目標是全年沒有一天超標,這比找到十倍股更渺茫)。

改善空氣真正政績

根據政府早前的預測,港珠澳大橋落成後,汽車流量約每天1.3 萬至2 萬架次(香港的士一共不過約1.8 萬輛),筆者不敢想像一眾中港基建落成後香港的(特別是東涌的)空氣質素。

唯一的方法不是商討,而是讀文件。2010年4 月,在習近平主導下,粵港雙方簽署《粵港合作框架協議》,首次明確提出粵港兩地金融合作以香港為龍頭,香港要成為國際金融中心,這般的空氣質素,如何吸引國際精英?(新加坡早已掩住半邊嘴笑)請兩地政府加把勁。

此外,以近期的三中全會文件和人民幣升值速度來看:一、北京已決心加快人民幣國際化進程,而香港仍是境外人民幣中心的首選;二、經濟一般下仍堅持給人民幣加快升值,即準備不再依靠出囗,而希望通過升值來淘汰落後產能,迫使產業轉型升級。高污染低端工業減少,則珠三角甚幸,香港甚幸。

珠三角是沖積平原,本該是最肥沃的土地。現在走進海鮮檔,唯一沒有污染的,只剩下海鮮檔老闆自己。空氣不好,又無啖好食,賺幾多都補唔返。改善空氣質素是很實在的政績。時間只剩下兩年多,請各官員好好的努力一下。

港珠澳大橋落成後發揮「橋頭」經濟效益 政府冀加快大嶼山發展

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Hong Kong Daily News
B12  |   新報地產  |   2013-11-22

行政長官昨日再次重提大嶼山發展,以及2016年港珠澳大橋落成後的「橋頭」經濟效益,他又指,政府將對港珠澳有新的想法及動作。不過,有專家指出,目前大嶼山地區以郊野公園及綠化地帶用地為主,若待發展完成,至少花上十年八載;以現時區內配套,大橋落成後短期內未必能有太大經濟效益。

【本報記者郭小路報道】梁振英昨日於地區高峰會表示,香港除缺乏住宅用地,亦欠缺商業用地,故港府需要慎重處理土地規劃,推出土地亦要不失時機,與地區做好溝通。此外,他又特別重提未來要加快大嶼山發展,政府對港珠澳大橋香港落腳點的經濟效益,「有新的想法,會有一些動作」。

不考慮開發區內郊野公園

不過他強調,政府不會考慮開發區內郊野公園,除現有的東涌新市鎮可以發展,機場3條跑道亦可以帶來新機遇。他亦同意發展大嶼山作為珠江西岸橋頭經濟作用。

東涌新市鎮規劃預期人口由現時不足8萬,增至22萬的大規模新市鎮,現時正處規劃諮詢階段,由於發展需時,區內配套未能迎合2016年落成通車的港珠澳大橋。政府為迎接大橋通車後帶來的人流及商機,打造大嶼山機場島成為區內娛樂商業重鎮,亦是發展一大方向。

現時東涌已近六年未有新供應,近年內可推出的新盤,暫得鄰近映灣園填海地皮的南豐55B區昇薈,以及新地55A區項目,兩盤合共可供應逾3,800伙。今月南豐推出旗下新盤昇薈,將於下周六發售,項目提供1,419伙,戶型由一房至四房,料可緩解區內換樓客需求。至於新地55A區項目,規模更大,涉逾2,000伙,由新地所奪的東涌55A地皮,可建樓面達139.4萬平方呎。

陰澳東涌填海區最快發展

香港機場管理局同時正深入研究機場北區發展作為商業區,不過至近日,機管局董事會的羅康瑞卻因主張該地發展問題,與機管局高層不歡而散,故特首是次再公開強調區內發展,以及港珠澳大橋的經濟效益,未知是否再次傳遞發展的正面信息。理工大學建築及房地產學系許智文指,港珠澳大橋落成後,短期內最直接改善中港兩地的物流運輸配套,但若談到帶動人口增長、旅遊發展等經濟效益,必需等待整個東涌新市鎮規劃後才有望見到。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥表示,大嶼山陰澳及東涌填海的最快有機會開發,未來除增加住宅供應,機場一帶的商業區建設如酒店、商業中心亦可配合將來發展。他又補充,現時大嶼山地帶以郊野公園及鄉郊地區、綠化地帶為主,發展相信要歷時至少十年八載,區內配套的確不可能提升港珠澳大橋的優勢。

中港雙城奇謀:新界東北計劃的前世今生

(文:Sword;原文刊於《香港獨立媒體》,http://www.inmediahk.net/node/1017197,2013-07-05)

中港雙城奇謀:新界東北計劃的前世今生

去年的新界東北爭議,無論是新界農民到市區示威抗爭之奇觀,抑或梁振英表演矢口否認深港融合的語言偽術,「深港同城化」這內地城市術語已在香港街頭不徑而走 ──社會從來未如斯張揚地討論有關區域融合的問題。

綜觀以往中港融合規劃的論述,不外乎透過邊緣化恐懼來威嚇港人「不融合就會死」 (如陳文鴻、陳智思等評論),又或是一種較為抽離的學術分析,將融合問題詮釋成城市競爭角力的結果、城市管治者之間爭奪的反映。相反,以香港為本位出發, 探討當下各種以「融合」之名進行協議、計劃的公共論述,可謂方興未艾,而本地(虛擬)自由派與左翼對於中港矛盾的恐懼及擔憂,亦使他們迴避了為中港融合問 題建立政治化主張的機會。說法之貧乏令敵人意圖於公眾領域面目模糊,相關問題在缺乏思想導航下,因而對焦失準。

以下筆者將透過數年來參與新界東北城鄉運動的觀察與文件回顧,試圖講述新界東北規劃的前世今生,探討中港融合問題的思路變奏,在整體社會只關心政府如何以大話掩蓋大話的修辭裡,重新勾勒整個規劃的歷史脈絡。

一城兩計:一個政府 兩套新界規劃

根據現時發展局就新界東北最新的講法:新界東北規劃已從90年代中後期蘊釀至今,是為香港人而建的新市鎮,而非爭議聲中「鋪路深港一體化的融合計劃」。於 此,我們明顯可以看出今屆政府正嘗試將這個蘊釀近20年的計劃說成一套相當連貫的政策脈絡,以回應「梁振英當選後加速推動新界東北規劃」的民間質疑。

本文要指出一個重要觀點,就是回歸以來,在我們的管治階層內,其實同時收藏著兩套新界北規劃的版本,此起彼落、交錯複疊,這可是規劃署的技術官僚不敢告知公眾的真實脈絡。

為何奉行一國兩制的特區政府內會對新界的未來發展作出這種所謂「一城兩計」的打算? 最簡單的形容,則可說成是兩組利益群體對於同一片新界土地的規劃想像軸線有所差異而構成的局面:一組是以本港地產商、富豪利益為前提的新界規劃發展軸線, 利用政府以公眾利益來包裝其地產發展計劃,實為瓜分新界土地資源、在發展主義的庇護下明目張膽進行「官商勾結」。

他們企圖重複70、80年代華資透過賤價收購農地、改劃興建豪宅的「成功」模式,在新界東北的規劃中發明出一種政府純粹負責改劃及興建基建配套的 「公私合營」發展模式。這意味著告別以往由政府全盤統籌的傳統新市鎮規劃發展,去迎接一場直接將新界百多公頃農地改劃成由地權人(即囤地者)興建豪宅的利 益輸送玩意。於是,在1998年這商人治港時代首次提出了大型的新界東北環保城規劃,為這群已經壟斷了香港大規模發展能力的主流地產商,製造了龐大的土地 投機空間。

這群利益集團對於新界北的發展想像,奉行著傳統英式資本主義殖民規劃體制下的「土地限制」原則,透過嚴格管制的空間分區規劃(zoning)將市區 及新市鎮的土地價值集中化,而漸進的土地開發更符合官商壟斷地產集團的土地利益,故此他們對新界發展或融合的速度並不著急。這種想像的落實可見諸於曾蔭權 時代,初步還是以生態及旅遊作規劃原則的「邊境禁區開發規劃方案」,方案下,全面開發邊境禁區則只屬時間問題。 而有關新界應否配合「深港融合」發展,對這些地產商來說,是一個豪宅如何賣得最高價錢、從中可否搾取更大利益的問題,其背後的政治意義從來並非其關注核 心。

另一組發展想像軸線來自於一群壓抑已久的傳統親中左派,其一直潛藏著新界邊境規劃融合的想法。由於新界北的地理位置鄰近深圳,有著區域及國家戰略意 義。新界東北及邊境是配合國家長遠發展策略及定位香港未來的重要區域,其規劃背負著明確的政治經濟目標──「深港一體化」。從梁振英建議「一國兩制研究中 心」開展的《港深邊境發展研究》中(2000年版由邵善波編寫及2010年版由張志剛編寫),可見其打算利用邊境及新界東北完全改造香港城市佈局。當中就 包含兩地共同開發邊境地區、配合內地發展及國家戰略規劃、融合兩地經濟結構,以至將香港由「以中環為核心的城市」變成「港深邊境都會」的雙核心城市等明確 指向。當然,這種開發過程亦會以公眾之名進行,包括以「平衡城市過度密集佈局」、「促進新界地區經濟」、「土地供應不足」為名合理化這些「鴻圖大計」。

這套深港融合的「雙城奇謀」,與缺地的深圳多年來所推祟的深港「雙子城」概念互相呼應,一切亦於2012年梁振英當選之後高唱入雲。在香港社會已被 各類盲目的中港融合計劃蹂躪得叫苦連天之際,剛開始吐氣揚眉的左派人士開始自豪地高唱封存已久的深港融合規劃,翻箱倒櫃推銷「特區中的特區」的邊境開發規 劃。新界東北亦在此定位下,成為了整個融合概念中的重點配合區,以及社會經濟產業融合的重要地域,為未來的「深港都會」提供了人口勞動力及發展條件。

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圖:深港邊境都會報告中提到,古洞北及粉嶺北會成為配合區,坪輋打鼓嶺將會納入「特區中的特區」。

其實,民間對新界東北規劃的抗議聲音還未出現之前,主軸就已由「地產霸權」擺向了「深港同城」的一方。前者,主宰了計劃的前世,而後者,正在當下誕生。有趣的是,在挑戰深港同城化及地產霸權的新界東北運動中,由民間倡議新界北規劃的第三條路線亦正在悄悄開拓著。

前世:融合概念之蘊釀與誕生

以上兩種同時存在的新界規劃邏輯並非互相排斥,同時又非高度配合。從時序上,我們先從計劃的「前世」開始說起,這樣有助我們了解《新界東北新發展區計劃》的出現與流變,這亦正正是我們認清整個中港/深港融合計劃面貌的關鍵鑰匙。

自80年代中後期,英國政權對於新界土地的戰略考慮 (包括水塘、軍事與食物安全考慮)開始因香港主權即將移交而遭到放棄。但當時,新界地區的價值仍然沒有獲得真正的重視。當時,在香港地產、金融業發展成為 香港龍頭經濟的主旋律下,回歸前港英所提出的全港性區域拓展策略(Territorial Strategy Plan)初次將部分新界東北新發展區,連同各式各樣的發展大計,列為長遠潛在的「經濟增長點」。儘管沒有具體發展計劃,卻營造了對香港城市未來發展能夠 繁榮過渡的氛圍和信心。於1997年這個香港管治上的「咸淡水交界」,港英政府放棄了保護新界鄉郊和農地,縱容新界原居民興建貨櫃場,並提出千億玫瑰園計 劃,似乎較關注如何在離開前賺到最後一桶金,在光榮撤出之餘亦繼續利用香港這個全球資本平台獲取利益。

同時,北方政權及利益集團亦已為新界北的未來發展蠢蠢欲動。他們已在構想香港如何「開局」 ──利用這50年的過渡期鋪路至2046年成為一個中國城市的問題。當中,最明顯不過的熱身就是回歸前的興建新機場選址爭議:當英方提出赤鱲角填島方案, 代表中方利益的薛鳳旋卻提出選址離深圳福田只有一灣之隔的新界西北洪水橋,從此已能輕易窺探中方對新界發展戰略定位的基本思路。

然而回歸後,這個「開局」只有少數人清楚當中情況,過程中利益矛盾亦相當複雜及分殊。但事實上,要大舉開發新界及把新界重新定位的意圖 ──地理意義上的中港融合規劃,則是相當明顯的。回歸後,董建華政府隨即進行了以下的規劃發展研究:

1) 立即開展的新界農地檢討(新界東北及新界西北發展工程研究),將新界北區約2,000公頃 (一個九龍半島)的農地帶貶低價值及考慮改劃用途;
2) 1998年規劃署在做具發展潛力的新界新發展區,幾乎將新界所有平地都納入計劃,目標是將本來並非中心的新界北全面都市化; (見圖一)
3) 同時積極推動北環線發展 (到古洞北),連貫所有構想中的新界北新發展區,並連接至深圳落馬州/河套一帶,接駁內地鐵路系統。

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圖:1998年規劃署已將大部分新界北的「平地」都選出為「具潛力的新發展區」

同期,《新界東北新發展區計劃》亦正式誕生。1998年,特區政府以「環保城」之名,開發古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺一帶的邊境土地,美其名滿足 未來大幅增長的香港人口數字。當時,計劃報告開首直指香港未來人口估計將由98年的680萬大幅增至2011年的840萬,意圖透過高估人口推算,合理化 東北發展計劃,讓一班早於80、90年代已經跟內地「融合」的大地產商(港資),可以籍低價囤積農地在發展中分一杯羹。因此,新界東北計劃是這種港資與內 地政權進行「中港融合」的結果。然而,有關深港之間應該如何融合的問題,卻仍然未能看到清晰、具體的綱領,而當時既有地產利益及特區政府,則明顯較著重土 地利益多於所謂把香港與中國緊緊地連在一起。

同期,邵善波亦在「一國兩制研究中心」發表第一版《港深邊境發展研究》報告 (2000年),提出多個建議讓新界北配合國內產業規劃,例如提出於新界東北的坪輋新發展區建立高科技產業鏈,與深圳產業分工合作、於「邊境特區」內設立 「生活居住區」,為經常跨境工作的人士提供居住、生活及行政配套。而「中港關係策略發展研究基金」的鄭耀棠亦於2002年,首次提出在新界東北蓮塘一帶設 立新關口,打通香港與內地東南面的高速公路網絡,同時配合旁邊李嘉誠鹽田港的貨運流通。 由此可見,特區政府的新界東北規劃除了考慮著政商之間的土地利益外,親中民間智庫亦一直在旁策劃新界邊境融合的未來藍圖。

雖然部份群體一直蘊釀這些「向北望」的計劃,但實際上,當時許多跨境融合計劃過了近十年仍未有落實,原因何在? 根據一份「御用智庫」智經研究報告之《共建深港都會》,當中訪問的百多名深港政要及商家人士,內容都多番針對某一位「前政務司」阻礙這些融合發展,答案似 乎就相當清楚了。事實上,中港融合規劃大都是集中開發新界及與內地連接,當中往往涉及大量千億基建工程。工程對親中一方及國內的資本就固然有利,而既有 (外國)資本則基本上無利可圖。

這就不難理解為何港珠澳大橋、深港河套特區、新界東北這些計劃在回歸以來久久沒有「上馬」,以致經常被親中報章批評政府在拖延。此外,新界東北的「環保城」計劃在2003年左右亦因地產商為了穩定樓價、不急於發展新界,最後以人口增長放緩的理由擱置。

流變:由地理融合、經濟融合到深港同城

香港人經常將2003年解讀成中央管治香港策略轉向的關鍵時刻,但從城市發展的視野,其實能清楚看到中方早於97年前後已抱有中港融合的打算,只是意圖一直未有在具體規劃、政策上浮面。

而中港融合的趨勢亦在過程中出現了變化:根據一些本地托派國際主義者的分析,2003年管治策略的轉向,實際是建基於國際資本主義市場裡龐大資本來 源的推進。當中國於2001 – 02年加入了世界貿易組織,正式參與資本主義的炒賣交易遊戲,北方政權發夢也沒有想過原來「入世」可以有如此龐大的國際資金,這一切足以令中央所謂「送大 禮」的統戰方式變得可行。

中方不斷透過加大自由行、人民幣結算等經濟利誘(當然香港同時也成為了大陸「洗黑錢」的避風塘),讓香港人感覺到經濟上要「背靠祖國」。源源不絕的 「禮物」,目的就是要把香港各界納入中央的經濟利益圈中,假以時日便要求香港「償還」,為國家發展作出貢獻。 這些經濟手段的出現,以籠絡、支配作為策略考慮,讓中央最初有關融合的想像 (如更改香港地名、連繫兩地交通等) 變得滲透性更強,變成更切合港人主流價值意識的具體操作方案。

當文章所述這個前政務司「被辭職」、政府架構重組及董建華倒台後,融合形勢變得如箭在弦,新界東北規劃亦從另一種「新面目」開展。當曾蔭權任政務司 之時,亦曾指出不少跨境融合工程乃「技術上不可行」、「造價成本太高」。例如開發深港河套區時,便說要清理污泥花費數百億並不划算 ,被不少本地資本家批評為「內(香港)冷外(內地)熱」。然而,曾蔭權上台後,卻立即「今天的我打倒昨天的我」,並指清理河套區的污泥並沒有想像中般嚴重 及昂貴。曾蔭權就任特首,背負著換取北京委任權的政治承諾,於2007年尾旋即在施政報告中宣佈興建十大(跨境)基建,包括廣深港高鐵、蓮塘跨境口岸、禁 區開放及現時新界東北新發展區規劃等,進行地理上與經濟上的雙軌融合。

這些跨境基建當時以「互惠互利」的經濟角度包裝,究竟這些計劃有多「互利」? 列入國家五年計劃的蓮塘口岸工程位處東北,美其名促進香港物流業發展,然而香港的物流業中心卻位處香港西部,惹來規劃界對口岸成效的質疑。較廣泛討論的卻 是造價高達669億的廣深港高鐵工程,究竟估計每天9萬的高鐵客流量是如何計算出來的。排山倒海的爭議都指向著這些融合基建並非考慮本地實際需要而建,令 香港愈來愈多質疑是否在香港「被規劃」的情況下,各種融合之名的計劃正利用香港服務內地,以配合中方的各方面發展戰略。

蓮塘異土同根獎
圖:蓮塘口岸為中港官員共同簽訂之跨境基建協議,港人在事前毫不知情。此乃中港兩地官員舉辦之設計比賽得獎作品《異土同根》。

2007年的政治、經濟狀況,是理解這種似是而非的「互惠互利」融合計劃的關鍵時刻。當時,廣東省作為中國經濟火車頭,正受金融海嘯所拖累──廣東 大量廠房倒閉,工人運動正在冒起。在這個經濟危機等於「政治合法性」危機的國度,發改委在《珠三角區域發展改革綱要》中提出了廣東省「經濟產業提昇」的救 亡方案,以中央規劃的區域整合策略,將廣東省打造成金融、服務業的經濟體。

要進行產業轉營,就不得不借助有穩固服務業基礎的香港資本、人才及空間,推進這個「區域大轉營」計劃。這些融合計劃,包括駁通從香港機場往深圳的鐵 路,以協助前海成為未來的新金融中心、興建高鐵以帶動廣東沿線站旁的「粵港合作先試先行服務產業圈」等,以解決內地資本主義市場面臨倒塌的嚴重危機,力求 「保八」。

故此,中港融合賦予了新的意義,就是在「全國一盤棋」下規劃香港的經濟功能及社會功能,以貢獻國家的計劃。整體來說,透過各類基礎建設,協助各界北 上投資,並帶動內地人才、技術及產業提升,同時亦定位香港集中發展「六大產業」,金融服務業則瓜分予深圳前海。以「六大產業」的發展亦是建議採用深港人才 與資本合作的模式,讓內地資本可以藉與香港合作「走出去」,那麼內地資本就有望轉化為跨國資本接軌國際、打出全球。自此,香港的區域融合策略就被賦予了新 的國家任務,同時香港城市的經濟功能亦因被定位而喪失自主性。

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圖:預想的深圳前海計劃,是一個行香港法的「粵港合作先試先行合作示範區」(內地規劃術語),希望借未來大型鐵路基建接駁香港機場建成深港的「新中環」。

此外,當時中央十一五規劃亦提出了一個攸關重要的發展概念──「同城化」,即是透過城市與城市之間的「合併」,讓城市之間的幅地 (hinderland)可以被侵蝕為新興的新發展區 (如廣州、佛山同城化時中間大量土地都變成地王發展豪宅),並且打通相互之間的行政管理及既有經濟體,達至兩個城市人才與資本的「雙轉移」,以使於經濟危 機下重新有資本願意投資及累積。

2007年唐英年所說香港須參考一下「廣佛同城」的經驗進行中港融合,就是從「深港同城化」的概念出發的。故此,同城化本身不是最終目的,而是為解 決內地經濟衰退下出現政府危機的政治手段,過程中會把兩個城市在行政、經濟、文化、社會各種領域上互相整合發展,但過程中亦會導致兩個城市在行政、經濟、 文化、社會各種領域上互相整合發展,人民需要共同生活起來,這亦對香港原有一國兩制保障下的生活方式帶來沖擊。

同時,我們亦看到了十年後再度上馬的新界東北融合計劃(2008年)與往昔的差別。從1998年開始以「人口增長」為由開發的新界東北,整體策略已 經轉變為以「促進深港社會經濟發展」、「區域融合」作為主要方向。不只是香港要出讓邊境禁區、新界東北等新界既有土地及非原居民村落等以配合其戰略考慮 (如定位新界東北發展六大產業:大攪做內地富豪生意的教育產業城、認證產業、「環保低碳」地產業),更要打通香港邊境交通,即東進東出、中進中出、西進西 出,並興建大量跨境基建方便兩地人才資金的「雙轉移」,進而要從合作慢慢變成如「廣佛同城」的「一體化」概念,以令深港兩城在行政、管治、文化、教育各方 面進行一體化,這個最終的融合計劃就是宜居灣區計劃及其後一份「共建綠色珠三角」文件所揭示出的新方向。

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圖:2008年的新界東北融合計劃,已「打正旗號」列明要「配合深圳市的未來發展」及「促進中港兩地融合」。

從地理空間上的融合到經濟統戰,以至於內地經濟危機下出現的同城化、一體化,我們要問的是,為何大陸的資本主義危機要由香港付鈔、透過犧牲城市與城市之間大量新界北土地、生活方式及自主經濟權來替它找數?

今生:赤色規劃的真正來臨

2012年左派人士成功奪取特首一位,令新界東北規劃再一次起變化。回歸以來那種「許家屯式」,以「連結香港資產階級」作為香港管治班子的構想,在特首選舉過程唐營的落敗而告終。取而代之,是另一群新興資產階級的天下。

這種管治轉變對於新界北規劃是立竿見影的。基本上,在2009年高鐵事件及2010年初第二期新界東北諮詢會遭遇村民的強烈反對後,新界東北事件已 被形容為「菜園村」翻版,成為政府另一個「計時炸彈」,在此情況下,當時政府其實已將許多具爭議性的跨境基建拖延。以新界東北發展為例,本來在第二期諮詢 時稱最後階段的諮詢將會於2010年9月舉行,然後計劃不斷押後,2011年時說押後2012年,2012年說押後到2013年。但當梁振英一當 選,2012年四月他已經開始在不同報章推銷新界北開發大計,如何以一國兩制研究中心的《港深邊境發展研究》作為藍本,提出邊境禁區及新界東北一帶要怎樣 向自由行提供一系列教育、醫院等服務,打造特區中的特區,將會成為「未來大珠三角的經濟強點」云云。當中還會在30個銅鑼灣般大的新界東北內外圍設鐵絲 網,讓內地人可免簽證入境消費及生活,其後惹來「政治任務」、「赤化規劃」及「割地賣港」的非議,亦明顯與曾蔭權時代提出的規劃方案再添加了全新內容。本 來說押後至2013年的最後階段諮詢,突然就在2012年6月,趕及於曾蔭權政府卸任前由將會成為下任政務司的林鄭月娥推動上馬,明顯見到梁振英加速開發 新界東北的意志。同期亦在梁振英上任後立即開展《我們未來的鐵路》研究,將打通新界北與深圳的北環線,及讓前海連接赤鱲角機場的深港機場快速軌道等深港融 合計劃重新拋上公眾日程。

最新一份新界東北規劃本身亦作出了重大修訂,由本來整個新界東北融合計劃是以公私營合作模式,政府負責將農地改劃,縱容發展商囤地及直接申請建豪 宅,變成現時以「政府主導」的方式,將本來一直協助政府迫遷的地產商收回來的所有農地一次過由政府徵收及重新拍賣。這令新界東北計劃原本協助政府收地、迫 遷、清場的大地產商(如恆基、長實、新世界及某大地產商),「只能」賺得近十倍的差額收地賠償,而並非如「公私合營」模式一樣同時取得價值連城的土地發展 權。這大大有利於梁振英政府的「重分地權」,可將地產利益從既有的大地產商手上,再分配給在梁營上台前後成為政治新貴的嘉華國際、恆隆地產,及大量引頸以 待入主香港市場的陸資地產商 (如萬科、中國海外等),亦促成了其後爭議聲音內其中一種「地產鬥共產」的角力。

反對融合之創造任務

如此勾勒整個新界東北的前世今生,有助我們脫離有關時間的誤會——近20年來新界東北規劃是連貫一致的誤解,與及中港融合不可能的大勢所趨(因融合概念的 目標本身也在流變);同時,政治經濟脈絡的認識亦可打破有關空間的迷思——討論不再是集中於要在「公私合營」與「政府主導」之間選擇如何規劃空間,也不再 味於「地少人多」作為前提來討論新界東北規劃。現時,這兩套新界的規劃雖然處於矛盾,但已有著契合的條件,梁振英政府很可能因要寵絡傳統地產資本容許某種 程度的「公私合營」,繼續讓他們可以享有土地發展權,或以另外一些方式進行土地補貼(如換地權益書、恒地提出免補地價式的限價樓),讓這「雙城奇謀」在眾 多反對聲中得到通過。

如果上述這兩條規劃路線都不是香港的出路,我們必須積極建構屬於香港的新界主體。如何在各種本土權利運動(如倡議「規劃自主及參與權」、「居住 權」、「城市差異權」)、空間實踐(如本土耕作、藝術再現、遊行抗爭、另類經濟)與空間想像(如定義邊界、城鄉共融、鄉郊自然規劃、土地分配、城市佈局) 的過程中,建立一種有力回應中港融合及抗衡內外資本的人民主體,讓民間自力走出新界規劃的第三條路。

深港一體化殺到埋身 必須反對新界東北興建富豪雙非城計劃!

(原文載於《香港獨立媒體》,http://www.inmediahk.net/%E6%B7%B1%E6%B8%AF%E4%B8%80%E9%AB%94%E5%8C%96%E6%AE%BA%E5%88%B0%E5%9F%8B%E8%BA%AB%E3%80%80%E5%BF%85%E9%A0%88%E5%8F%8D%E5%B0%8D%E6%96%B0%E7%95%8C%E6%9D%B1%E5%8C%97%E8%88%88%E5%BB%BA%E5%AF%8C%E8%B1%AA%E9%9B%99%E9%9D%9E%E5%9F%8E%E8%A8%88%E5%8A%83%EF%BC%81,2012-08-10)

新界東北新發展區計劃,市民普遍以為只是政府說增加土地供應解決房屋需求的「衛星城市」,但當近日大家知道張炳良走了「港人港地」政策的數,梁振英 又說新界是香港未來的核心,我們突然驚覺,究竟特區政府為何要在新界北貼住深圳的邊境地區開發如半個九龍半島般大的新市鎮呢?未來裡面住的是什麼人呢﹖內 裡攪什麼大計呢﹖

翻查了這份已到了最後階段的諮詢文件(新界東北新發展區)及圖則,才頃刻發現中港政權原來正在暗中編寫一齣將會摧毀香港一國兩制及新界鄉郊的「雙城記」﹗

融合戰略打通深港邊界 新界東北被「東進東出」

知道新界東北新發展區計劃的地理位置,就會明白箇中玄機:發展計劃主要包括「上水古洞北」、「粉嶺北」及「坪輦」三大區,都在新界北鄰近深圳及禁區 位置,站在這些地方都可遠眺到深圳的高樓地王。現時區內有十多條非原居民村(數千戶),開闊的濕地帶(塱原)、農地帶(粉嶺北、坪洋、大埔田及上下山雞 乙)及本地鄉郊產業 (工業、物流、傳統製造業)。這些本土經濟與生活政府都不懂欣賞,發展計劃將以上大部分東西掃平,稱為了更充分發揮處於「深港之間的優越地理位置」,於是 要興建三個如此「靠北」、容納多十五萬人口的新市鎮,官方理由為「無地建屋」、「人口增長」云云。

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上圖:灣區被規劃事件中,新界東北已用簡體字被列入融合計劃

然而這「靠北」的新界東北發展的神秘意圖被近年一連串針對區域融合的城市運動揭破。如去年牽起全城關注的《環珠江口宜居灣區行動重點計劃》,新界東 北建宜居市鎮就是被規劃的一個重要行動設置,被港人視為「人口轉移」及「被移居」的計劃。配合中央2008年的《珠三角發展規劃綱要》首次對香港進行規 劃,要建立一套「東進東出、中進中出、西進西中」的融合發展策略,而新界東北的發展大計就是要配合「東進東中」這個中央規劃原則的。

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圖:蓮塘口岸「東進東出」(紫線),將新界東北部全面打通。

為了「東進東出」的融合指令,特區政府要將我們新界東北這片從不是物流重心的鄉郊地方,花了百多億工帑在禁區郊野中打造一個「蓮塘口岸」,將自駕車 流人流量上限增加至每天80,000人/車次,要把香港的新界東北部與深圳打通。新界東北發展計劃亦有大量交通融合的交通工程,打通粉嶺、上水、坪輦一 帶,包括興建「粉嶺繞道」高速接駁文錦渡及蓮塘口岸,逼使新界東北地區 (上水粉嶺大埔將首當其衝) 無可避免地被納入粵港的「一小時生活圈」。

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圖:新界東北新發展區發展策略圖,為了配合與內地融合計劃,會進行大量交通基建工程。

粵港政府表面上會說「粵港合作」,其實目標是深港「同城化」,最後成為「一體化」,這些文件在智經研究中心及內地政府的文宣中表述得相當清楚 (只是我們一直被蒙在鼓裡!)。未來將不會再有深圳與香港,現時百億跨境交通基建配套為打造未來同城化後「深港市」開啟了序幕。

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上圖摘自深圳本地寶網:”一地兩檢、一卡兩通、一證兩用、一卡兩幣、人民幣互匯、跨境上學……市政協委員一個個建議構築起“深港半小時優質生活圈”。”
http://sz.bendibao.com/news/2009930/136106.htm

人口殖民新界北 以地產嫁接內地富豪雙非

打通跨境交通後,另一新界東北新市鎮發展的主要任務就是安置人口,然而計劃究竟是安置誰的人口? 是真真正正要香港人搬到新界北去,抑或是如十二五規劃中所說要城市與城市之間進行「雙轉移」中的「人口轉移」?

計劃裡並沒有直接告訴答案。主要留給港人的公屋,根據政府在區內的私樓與公營房屋是「六、四比例」(單位),實質土地分撥的比例更是「八比二」,只 有兩成土地(即30多公頃)是真正留給港人作公營房屋之用。十八區市區內政府還有2,000公頃的政府土地,那究竟為何要執意大興土木興建新市鎮,滿足居 住需要﹖

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圖:以往如實公開公屋與私樓的佔地比例,現在已經變成一個分類(住宅及鄉村發展),混淆實質公屋佔地少的事實。http://www.nentnda.gov.hk/chi/PE3%20Digest_C.pdf

故此,關鍵在於私人住宅! 若果沒有「港人港地」及限價樓的政策,那些豪宅根本不是普通市民可以用於置業的單位。現時大部分新發展區的土地都劃作建私樓,坪輦更被劃作是100%的低 中密度豪宅! 那說好了的解決房屋問題呢﹖究竟今時今日還有什麼普通的香港市民可以買得起這些天價豪宅﹖

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圖:港人港地已基本上胎死腹中

那我們就很清楚為何梁振英上任後一定要將「港人港地」政策走數。因為他們相當清楚,訂立了「港人港地」,就代表不再能夠推動新界之人口融合計劃,沒 有至少佔地產市場四成的內地房地產買家,地產霸權的遊戲就不能再延續了。撥太多土地興建公屋,也阻礙了這個人口融合大計。於是,林鄭月娥竟要藉天水圍過 橋,說興建太多公屋則會變成天水圍的悲情社會,那窮人是否只可選擇市區劏房或深圳龍華? 最可惡的是,新界東北167公頃劃作房屋用地中竟然一寸土地也沒有留給作居屋(HOS),究竟這個新市鎮是起給誰居住的! 內地富豪與炒家!

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上圖可見粉嶺北新發展區中,只有少數將沒有河景及偏遠的地方劃作公屋(紅圈),主要都是私樓用地(藍圈),公屋成為計劃中的點綴,當中一塊居屋也沒有。
http://www.nentnda.gov.hk/chi/PE3%20Digest_C.pdf (p.11)

這是一種內地人口殖民的想像:先透過地產商將原有生活在土地上的農民與非原居民(如馬屎埔、坪輦)清場,然後政府回收土地殺掉十多條60年-100 年歷史的非原居民村,透過賣地給發展商作豪宅發展,慢慢讓買得起豪宅的新內地人口移入,是去掉本土移入新人口的殖民過程。觀乎這一年的賣地結果,有不少都 是由內地資本購入香港地皮,包括中國海外、雅居樂,一些內地大地產商如千科亦開始在香港買殼上市,未來地又是內地資本及中大型地產商買掉、樓又是他們建、 屋又是內地富豪買。據統計,現時四成香港一手樓的成交四成都是內地買家! (http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/mrdx/2012-05/17/c…) 這些內地人口先是下來工作或成為流動人口,然後慢慢再成為常住人口,成為取消了雙非來港產子後新一波的「富豪雙非」,新界北將會從此變天。(這裡要強調並 不是歧視「雙非」,我們要問的是,為何香港有這麼嚴重的居住問題,特區政府的土地分配竟然優先考慮內地富豪的居住需要?)

特區政府要塑造如此多的理據,為何不直接把新界北割讓,一了百了﹖

打造自由行內地專才產業 消滅本土鄉郊經濟

新界東北發展區內大量本土農業的農地 (約400公頃),古洞還有需要鄉郊地方儲物的鄉郊工業 (如醬油廠),亦有大量不少本地低下階層賴以為生的倉地及回收業,這些本土經濟將會因這個融合計劃被統統消滅。

若計劃推行,新界北將會被融合經濟體所取代。在新界東北計劃的設計裡,最大部分的經濟就是跨境地產投資、其次就是內地消費的大商場 (古洞北欲興建一個銅鑼灣般大的商場) (http://news.sina.com.hk/cgi-bin/nw/show.cgi/2/1/1/1350650/1.html), 充斥LV 及D&G 類的名店、連鎖藥房、金鋪等屬於自由行的壟斷性經濟;在坪輦地區,新界東北計劃更將一半土地(36公頃,比起公屋面積還要多)劃作「特殊工業」。這個神秘 的規劃用途並非指戰略或國防工業,政府指要用作發展高端科技產業、認證產業及環保產業。

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圖:古洞北商場,都想像未來充斥各種名店

但攪產業為何要攪到這樣北? 政府在計劃指就是要「促進香港與深圳的經濟合作」,目的一方面大舉輸入內地專才,方便他們往返中港兩地,而且鄰近還要有私樓讓他們可以置業;另一方面就是 為了協助內地資本「走出去」,提供土地給他們藉香港做跳板走向世界,認證產業亦是為了讓內地大量「有待認證」的機構、商品借香港名義跳出國際。配合著智經 研究報告中所倡議的深港「自由貿易區」,建議整個新界北將要打造成「特區中的特區」,未來的劇本,就是取締中環,讓新界北成為深港一體化後的中心地帶!

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上圖:坪輦的規劃 – 北半為「特殊產業」(灰),南半為低中密度住宅(紅)。

這些經濟產業的設計都是從內地的視野考慮,這就是廣東省十二五規劃下香港要進行「六大產業」的一些政治任務。我們要問,究竟為何我們城市的經濟功能要被廣東省所規劃? 犧牲本土經濟換來中港融合經濟,究竟是誰受惠了?

國民的教育:「富豪雙非教育城」

未來香港不只推行國民教育,更直接的會是「給國民的教育」。新界東北的計劃中,將計劃拿16塊約30-40多公頃土地用作教育用途以打造教育城,數量奇高。如果用於建千禧學校規模的中小學,粗略計算則可以建約23間之多。

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上圖:單是古洞,新界東北計劃已預留十塊土地作「教育用途」。

我們要問,為何無故要在新界北區突然興建那麼多學校﹖早幾年不是在殺校嗎? 現時新界東北發展區內仍有不少早前被殺的村校,如華山、昇平等,熱心教育的人士希望租用學校重新辦學政府不批准,任由其丟空荒廢。現在特區政府竟然拿16塊土地在新界東北打造「教育城」?

明顯的,這是給真正的國民享用的教育。親中政黨民建聯一份名為《新界整體發展策略》報告中(http://www.dab.org.hk/UserFiles/Image/News%20centre/Publication/research%20reports/doc/200807NTD_2.pdf)有關打造教育城的部分帶來了啟示:

“以粉嶺北及古洞北為例,由於兩個新發展區相連,並且鄰近中國內地,有足夠空間及地理優勢發展成教學城……本研究建議於幅員較廣的古洞北新發展區,建設大學城及中學村,以發展成一個教育產業重鎮。至於貼近現有新市鎮的粉嶺北新發展區,則設立學校村…”

“.當局盡快將非本地學生的比例限額提高至至少15%,並長遠提高至20%。
.當局應提供貸款及土地予公營院校,協助有計劃取錄大量非本地學生的院校,增建校舍和宿舍。
.當局應鼓勵教育機構發展自負盈虧式的教育服務。自負盈虧學位程度課程,招生對象不應局限於本地人士,也應包括國際學生和內地學生。”

以上提及的學校村,真的是給本地學生會去就讀的嗎? 還是留給未來計劃來港十多萬的富豪雙非嬰兒就讀? 為何我們的教育政策及資源竟然如此分配? 未來在新界東北,只有有錢人才可享用這些「自負盈虧式的教育服務」嗎? 新市鎮不再為教育好本地下一代設想,這還算是我們的政府嗎?

諮詢最後死線 堅決反對東北淪陷

新界東北計劃這個最後一期諮詢在八月底就是死線了,沒有強烈的公眾聲音,這個關鍵的融合戰略大計勢必可以暢通無阻。就請大家想一想以下的問題:

1) 你認為新界東北發展是為了滿足本地人口需求,抑或是服務中港融合的計劃?
2) 你希望新界東北的鄉郊地帶會因融合計劃而興建大型基建,破壞環境嗎?
3) 你希望香港400多公頃的農地被開發為豪宅嗎? 抑或是復興本土農業及其所帶動的本土食物製造及餐飲經濟?
4) 你認為新界東北新市鎮是否應該實行「港人港地」?
5) 你認為我們最需要發展本土經濟,抑或是中港融合經濟?
6) 你認為,為了進行以上的發展,犧性十多條近萬人居住的非原居民村落,這值得嗎?
7) 你覺得香港未來的教育政策應否預留這麼多的土地與資源給內地富豪消費?

今次事關香港一國兩制、城市自主權與及長久以來我們一直都被殖民的本土核心問題,如果你也關注以上問題,就讓我們一起阻止新界東北將被內地富豪融合所消滅的壞想法,要求政府立即擱置沒有港人共識的融合計劃!

我們呼籲:請加入反對香港被規劃行動組專設之Facebook 專頁,邀請更多人加入「抵抗新界東北「深港富豪雙非城」發展計劃!」,接收計劃的最新消息及表示反對。我們將會有一連串工作與行動,全速拯救我們快將淪陷的新界東北!

陳景輝:「新界東北」的融合幽靈

明報 – 2012823日星期四上午5:17

【明報專訊】一個「融合」的幽靈正在新界的上空徘徊。

日前,在居民抗議下,「新界東北新發展區計劃」的諮詢會宣布腰斬。計劃被質疑是「深港一體化」的部署,服務的並非香港人。及後又見報載,親政府智囊透露,政府計劃在「深港邊境禁區」上設立「邊境特別發展區」,容許地人免簽證入境,而前述的新界東北更被納入其中。一時之間,一堆原本敏感的區域發展術語紛至沓來,什麼「中港一體化」、「都會融合」和「同城化」如入無人之境,宛如打開了一國兩制的鬼門關,陰陽再沒有區分。

過去由親中經濟學者口頭鼓吹的東西,今天即將成真,畢竟親中智囊「一國兩制研究中心」的總裁也獲邀進入行政會議,這許是幹部治港時代的特色。一直以來,類似的智囊出版一份又一份報告,傾力研究「中港融合」的「可能性」。然而,這大多都停留在「研究」階段,因它至少面臨兩座大山:首先是對外的問題,即我們到底以「世界城市」的面貌示人,抑或以一個中國城市自居?政府中,「世界城市」的立場,以陳方安生為代表。另一個問題則屬於香港部,即「融合」跟「兩制」根本上存在矛盾。而為了實現「人員」、「資金」和「商品」等要素的完全自由流動,「融合」竟試圖將兩個千差萬別的地方「一體化」,抹去原有的疆界。

多年來,深圳政府也提出要建立「深港合作圈」。這很容易了解,通過跟香港結合,深圳可以加快轉型,從工業城市轉向第三業都市,這需要循香港引進資本和技術。但香港呢?自由行還不夠多嗎,為什麼還要建立「邊境特區」?這一「新發展區」到底為誰而建,為何一再破壞本土農業和漠視居民需要?政府尚欠我們一個交代。

土地利益發展觀 拖香港後腿

經濟日報 – 2012823日星期四上午6:48

【經濟日報專訊】新界東北新市鎮發展計劃遇強大阻力,在紛擾的表象外,更深層的是過去十多年困擾香港向前的兩大矛盾,即土地利益與發展觀的矛盾。梁振英政府要重拾香港速度,就必須化解此難題,市民亦要思考香港應走怎樣的發展道路。

新界東北發展 利益力深

政府意將新界東北發展成容納十五萬人口的新市鎮,惟此計劃在本月底結束公眾諮詢前,遭新界村民與保育人士等反對。表面上是權與保育問題,背後實涉千絲萬縷的土地利益,與市民發展觀的深層次矛盾。

其一,土地利益涉兩方面,一是發展商,港府雖堅持統一收地再作規劃,惟地商仍積極收地,圖逼政府改變計劃,重拾市場導向以賺最大利潤;二是新界鄉紳村民,無論是出於保留原有生活模式,還是賠償的實利,都致力反對政府。

正因土地利益龐大,發展商與新界鄉民勢與政府進行漫長角力,甚或藉權與保衞鄉村等議題,以輿論向政府施壓,令收地變成曠日持久的攻防戰。

港府要打好此仗,既要做好諮詢與賠償安置,更重要是爭取市民支持,才能有足夠民意作後盾,與利益群體周旋。

其二,是本港社會發展模式與方向的矛盾。如何平衡保育與發展,一直是香港開發新土地的大難題,發展新界東北大片土地,難阻可想而知。惟現時暴露的深層次矛盾,還有如何看待中港經濟融合。

對外界將發展新界東北與本港「被規劃」掛鈎,政務司長林鄭月娥昨強調,發展東北是要滿足本港人口與房屋需求,並不存在被規劃問題。但新界東北新市鎮接鄰未來的中港邊境特區,關係到如何更有效地利用這些地區,擴大中港合作,故從長遠發展來看,確不只是單純的土地供應問題。

近年中港深化融合引起不少副作用,如雙非嬰、推高樓價、文化衝突等,激起民間反彈;但香港必須面對的現實是,經濟與社會若要有更大發展空間,加強中港融合無可避免。到底香港應畫地為牢?還是膽大心細,設法在推動進一步中港合作之時,盡力減少副作用?

被規劃與保育 民眾有疑慮

當然,最大責任的是港府,須提出通盤發展策略,而非零碎藍圖,徒令市民憂心。惟市民亦需深思香港的發展方向,避免因噎廢食。

上述兩大矛盾,不但是發展新界東北的障礙,更是近十多年來香港發展的最大絆石。上任以來風雨不息的梁振英政府如何化解此兩大矛盾,是對其政治手腕與能量的極大考驗。

梁美儀﹕因時制宜 重訂新界東北規劃

明報 – 2012827日星期一上午5:18

【明報專訊】近期有關新界東北發展的討論日趨熾熱,迄今主導輿論的論調是,將來發展的3個新市鎮,包括打鼓嶺、粉嶺北和古洞北,區住宅用地將以低密度住宅為主,撥作公營房屋土地佔兩成左右,加上與梁振英關係密切的一國兩制研究中心主倡以較寬鬆的入境程序,讓地人進入邊境發展區,一時間,割地賣港,3個新市鎮將成地富豪後花園等聲音此起彼落。

早在1998年政府進行的《新界東北規劃及發展研究》,已選定這3地為新發展區。直至2007年,前特首曾蔭權在施政報告中,宣布籌建新發展區為十大基建工程之一,今年6月再出計劃諮詢公眾。

新界東北新市鎮發展計劃,共可提供150公頃房屋土地,可建2.31萬個公屋單位及3萬個私人房屋單位,容納約15萬人口。在香港房屋供求嚴重失衡。樓價愈升愈癲的情况下,新市鎮的發展,本來的確可以紓緩港人對房屋需求的壓力,但何以這計劃卻被打成魔鬼計劃?

政府的土地規劃建議經常受到嚴厲批評,例如滿塞公共屋邨的天水圍因同區缺乏經濟設施,區欠缺就業職位,結果變成一個被孤立於西邊的「悲情城市」;即使在市區的規劃,每每被指發展密度過高,屏風樓處處。或許碰壁多了,今次當局刻意減低區建築密度,但這正正是矯枉過正的表表者吧。在150公頃的土地裏,公營房屋用地只佔少數,根本無法跟貼港人對這類房屋的迫切需求,政府花那400億巨額公帑收地,結果換來的是大堆普羅市民遙不可及的豪宅,港人又怎能下去?所以坊間對計劃的質疑和批評對合理。

政府應盡快收回現有規劃建議,全面檢討和修訂,否則計劃將寸步難行。

作者是資深傳媒工作者

李少文﹕逆向土地革命 以城市包圍鄉村

明報 – 2012829日星期三上午5:34

【明報專訊】走到新界的北部,只要你懂得去找,仍然可以看到大片綠油油的農田,縱橫交錯的水道,有些地方甚至有農夫在驅使牛隻犁田。這些鄉郊景至可能敵不過政府一手製造的「地荒謊言」而快將消失。

特區政府近年在新界北連續推出多個發展計劃,包括新界東北新發展區、洪水橋新發展區、落馬洲河套區、元朗南房屋用地規劃和錦田及八鄉車廠附近的土地規劃。今年中推出的鐵路發展諮詢又重提興建連接古洞和錦田的北環線,但就沒有連同在2000年時和北環線一併推出的牛潭尾、新田和凹頭3個沿線「特別增長地區」一起諮詢。

以香港興建鐵路的模式,我們很難想像北環線沿線沒有物業發展,現在硬推鐵路上馬,造成既定事實,再討論「特別增長地區」的去向不合理。這些計劃中的發展區的邊界,大多和現有的市鎮相連,如果全部得以落實,便不難發現由屯門到粉嶺將全面都市化,香港的鄉郊將會成為歷史名詞。

什麼是鄉郊?鄉郊決不只是一堆密集的樓高3層(僭建另計)村屋,而是和附近的土地有緊密的聯繫。試看元朗西鐵站旁的東頭村到黃屋村的5條村,被大型屋苑包圍着,只能算是城市的邊皮,和市區破落的舊區沒有分別。同樣是西鐵站旁,朗屏的大橋村給人截然不同的感覺,村的北面保留了一大片的濕地,村中央還有兩棵過百年的大樹,南面也有一列高大的榕樹把村和馬路隔開。這樣理想的環境地商一定不會放過,幸好這是一條原居民村,也幸好不少村民仍有着濃厚的鄉情,發展商的如意算盤不是這麼容易打響。

「鄉郊」顧名思義就是鄉村和郊野的集合體,英文rural的語源就更清楚,是「開闊土地」的意思。正在耕作中的農田和鄉村固然有密切的關係,即使是棄耕的農地,也是鄉郊一個必要的構件,可以,沒有農地,便沒有鄉郊。在現時扭曲了的經濟制度下,如果我們不主動保育農地,香港的市區將一步步蠶食這些土地,成為真正的石屎森林,對自然保育,對市民的生活質素,都是害多於利。

農地是鄉郊的靈魂

可惜的是政府倒行逆施,以城市包圍鄉村,以規劃把農地消滅。翻開新發展區的規劃建議,都是把非原居民村剷走,把農地劃作住宅區。不要以為是原居民便可倖免於難,為他們句公道話,即使是甲級的農地賠償,以天水圍私樓的呎價也比之高5倍。政府一口氣推出多個新界北發展計劃,把發展區可建丁屋的土地變相全數交給地商建屏風樓,把原居民村團團圍着成為孤島,影響原有居民生活,更將使丁屋無地可建使政策名存實亡,讓這個政治炸彈不拆自除,但政府也切勿歡喜,鄉村既然成為了城市一部分,又有何理據阻止村民建屋多於3層的要求呢?

這些發展區美其名是解決本港的房屋需要,但有很多評論已經指出香港市區可發展的土地仍然很多,根本不用打鄉郊地區的主意。散落於農田中的小屋,我們稱為自然村,已經構成了鄉郊,村落失去了農地,就沒有稱為鄉郊的資格。農地,不管是在耕還是棄耕,就是鄉郊的靈魂。

作者是長春社高級公共事務經理

街知巷聞:新界東北 未被規劃以前

明報 – 201299日星期日上午5:24

【明報專訊】「新界東北新發展區計劃」在一片抗議聲中,政府宣布延長諮詢期至9月底完結。

社會對此計劃反應不一,有這可應付香港人口增長以及發展經濟,但同時有人擔心新東北會變成「地富豪雙非城」,而且設立「特區中的特區」會模糊一國兩制的邊境。

今期街知巷聞跟隨「反對香港被規劃行動組」(下稱「行動組」)發起人陳劍青,深入坪/打鼓嶺、粉嶺北和古洞北三區,了解有關發展計劃(下稱「發展計劃」)將會給這片郊土地帶來什麼改變。

「坪/打鼓嶺」區變豪宅

首站是「坪/打鼓嶺」區,地圖上可見是圍繞公路散聚的村落,根據政府規劃署的《新界東北新發展區規劃及工程研究——第三階段公眾參與摘要》(下稱「摘要」)指出,這區以「優質業區」為發展主題,並提供道路連接新發展區和蓮塘/香園圍邊境口岸。我們去到現時位於坪輋路上的邊境管制站,站仍有居民居住,且有巴士往來,氣氛頗為輕鬆,卻原來外人出入需要登記。攝影師在門外拍攝時,站警員亦有問,但不需記下任何資料。假若一切按「發展計劃」變成現實,其中一條區界線將會設在沙頭角公路馬尾下段與孔嶺村交界附近,屆時,更多地方將被劃入管制區中,甚或民居可能要被鐵絲網圍着,出入變得更不方便。

由坪路轉入坪原路,附近的有機種植園「德小綠洲」,由非原居民打理,有一大塊稻米田、菜田和葡萄架,間中還聽到雀鳥鳴叫,好不優雅,在香港實在少有。陳劍青,本土有機農作物有價有市,香港的農業發展其實大有可為。從「德小綠洲」遠望,依稀可以看到深圳的高樓,香港背靠祖國,糧食大多由地運來,除了高官以農耕作消遣外,相信沒太多人認識香港有發展農業的可能。

午飯時間,一行人前往聯和墟的著名食店新漢記,點菜時伙計不斷推介多味小菜,包括黑色的手打墨魚丸、魚腐浸時蔬等,部分還是以附近的食材新鮮製造。邊吃邊聊,原來行動組的成員大多是在網上認識,以大專生為主,同樣是看到政府發展新東北的方案而自發搞活動引起市民注意,更曾到政府總部門外遊行。風捲殘雲過後,陳劍青不忘看着一隻又一隻空碟補充,新漢記雖然不在新東北展區範圍,但當鄰近地區急速城市化,農地減少,相信亦較難找到新鮮食材。

私宅與公屋「六四之比」被質疑

過後,我們轉到粉嶺北視察,在梧桐河的橋上,有人在垂釣,兩岸有太陽能發電板為街燈充電,而政府計劃中河的兩邊更會建上海濱長廊供人散步,好不寫意。但陳劍青,河的兩岸用地全是用來建低密度的私人住宅,公屋用地則位於沒有河景或偏遠的位置;他並補充,政府所私人住宅和公屋是「六四之比」並不準確,因實質用地分配是「八二」之比。記者翻「摘要」,計劃興建的私人住宅及公屋的單位數目的確是「六四之比」,但在用地面積則是「八二之比」。除此之外,私宅的地積比率亦比公屋低,但這就毫不出奇,因部分私人住宅樓高只有十層,更可能要興建特大窗台、會所以及羅馬式花園,難免用地更多。陳又質疑,政府聲稱發展新東北是為了應付香港將來的人口發展,但其實政府同時在市區擁有600多公頃空置住宅用地,為何不發展市區用地,反而要在新東北開發100多公頃的住宅用地?

據計劃,發展區將要大舉興建教育城,這趟我們順道前往在梧桐河附近的華山公立學校。走過一段小路,抬頭可見校舍設有籃球及足球場,活動地方充裕,但學校早於多年前因收生不足而被殺,荒廢已久。黑板、電線均損壞嚴重,課室更是雜草叢生,若在晚間到訪,相信感覺相當詭異。

原濕地將成為生態公園

最後一站,來到古洞北的雙魚河旁的原濕地。大家若不太善忘的話,應記得原濕地因興建落馬洲支線而引發過一場環保戰。為了保護這片淡水濕地,走線最後捨棄高架橋的原設計,轉而更昂貴的隧道方案。這片濕地至今錄得逾二百一十種雀鳥的品種,是觀鳥愛好者的天堂。極目望去,濕地對岸是河上村,樓房不高,襯在井然有序的農田旁,和諧優美。政府計劃,將原劃為自然生態公園,以提升生態環境及補償新發展對濕地的影響。但陳劍青指出,原濕地的農地已全在耕作,政府雖承諾生態公園可容許濕農地耕作,但發展後農地總數將減少廿二公頃,農地一定不分,陳笑問「唔通要『田』?」若發展局可把「房」藝術融入農田當中,相信亦可發展成一種創意業。記者亦發現,濕地在計劃中會被連接的古洞鐵路站與上水站的路軌橫過,究竟列車穿過濕地時對環境的影響如何,仍有待了解。

發展與保育之間如何拿揑一向是爭議不斷的難題。新東北一片又一片綠油油、一望無際的農地在香港已愈見罕有。只希望自然怡人的環境得以保存之餘,同時能提升港人的居住環境,達至平衡發展。

文 楊宇軒

圖 林俊源

編輯 陳嘉文

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